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內容來自sina新聞
萬達烏龍拿地暗藏險礁底價拿地或系地方設局
三塊被收回的土地，萬達失而復得。
12月6日，根據廣東東莞土地市場消息，一編號為2013WG072位於厚街鎮珊美村、寶屯村地塊網上開拍。經過1傢公司1輪報價，最終大連萬達商業地產股份有限公司直接加價1.08億元收入囊中，成交總價143480萬元，折合樓面價2952.63元/平方米，溢價8.14%。
此前，被收回的廣州蘿崗區地塊和湛江經濟開發區地塊，也在加價後由萬達重新摘得。早前，廣東省內數宗由萬達集團奪得的地塊均被回收。吊詭之處在於，三個地方政府的一致行動。
這三塊土地，隻是長期以來地方政府為萬達定制式出讓土地的縮影。烏龍事件背後，是復雜的利益格局。
被突然回收的地塊
12月5日下午，"回爐"出讓的廣州蘿崗區科學城KXC-K3-1地塊再度公開拍賣。在沒有競爭對手的情況下，該地塊由廣州蘿崗萬達廣場有限公司以8.3億元的底價奪得。
據悉，上述地塊曾於今年6月25日掛牌出讓，並在7月24日由萬達集團競得後動工建設，隨後該地塊被命名為蘿崗萬達廣場，但3個月後，蘿崗萬達廣場被突然叫停，項目所在地塊被政府回收並重新出讓。
兩次掛牌信息中主要的變動是，重新掛牌出讓起始價已由72252萬元升至82618萬元。保證金隨之由14451萬元升至16524萬元。
在今年10月31日，湛江市國土局也發佈瞭收回萬達所拍得土地的公告。
萬達當初獲取廣東這三幅土地，一個共同點在於，公司均在掛牌前期與地方政府達成共識，競拍日均幾乎以底價拿地：廣州地塊7.3億，底價7.2億；湛江土地6.7億，底價6.2億；東莞地塊14.35億，溢價8.14%。
廣州市國土房管局相關負責人稱，取消成交結果的"上級部門"不是他們，而是"更上級主管部門"。
而廣東省國土資源廳相關負責人稱，國土資源部監測到萬達在廣東的部分拿地項目涉嫌"前置條件"、"壟斷拿地"，由此被叫停。
8月23日，廣州市國土房管局公佈出讓南沙區2013NJY-3號地塊，折合樓面起拍價2568元/平方米。值得註意的是，地塊同樣要求競得人須在項目中建設一座總建築面積不小於7000平方米的大型影院，影院中應至少有一個廳為IMAX廳。但在9月18日，廣州市國土局突然公佈，南沙區2013NJY-3號地塊因故中止出讓。
類似的情況最早可以追溯到2009年10月，廣州白雲新城首推的四宗商業金融用地，之前市場預計會出現一場激烈的爭地大戰，沒想到截至公佈的拍賣時間，僅有萬達集團一傢報價。最終廣州市土地交易中心竟沒有舉行任何公開競價儀式，萬達未費吹灰之力便以11.22億元的底價將這四宗地納入囊中，折合樓面地價僅4006元/平方米。值得一提的是，廣州市國土部門當時擬定的拍賣條件也相當苛刻。
效率和公平以外的地帶
表面上看，在每一次土地出讓中，萬達底價拿地都像是已經地方政府設好的局。比如，前述東莞厚街鎮地塊、廣州蘿崗區地塊和湛江經濟開發區地塊以及被突然叫停的廣州南沙區地塊，均要求投標單位建設帶IMAX廳的影院，而根據萬達與IMAX的協議，萬達幾乎是唯一獲準建設IMAX廳的商業地產開發商。因此，這一條款被業界稱作是土地出讓方為萬達定制的"霸王條款"。
但實際上，定制式出讓土地，這幾乎是萬達和地方政府的陽謀。
一方面，萬達集團董事長王健林堅持貴的地不拿，多年來，從來沒看到萬達與其他開發商為某幅地塊爭得面紅耳赤。而另一方面，地方政府引進萬達廣場的需求又極其旺盛。毫不誇張地說，有許多地方政府官員是主動聯系萬達，希望引進萬達廣場，有的城市建瞭一座萬達不夠，還要求建兩座甚至三座萬達廣場。但王健林已經限定瞭萬達廣場的增速，每年新開20個左右的萬達廣場。
如此一來，萬達廣場和萬達文化旅遊城的土地出讓，就隻是走個形式，給協議轉讓披上合法的外衣，這幾乎是業界公開的秘密。
RET睿意德執行董事張傢鵬在接受21世紀經濟報道記者采訪時說，有品牌影響力的商業地產就像一臺"印鈔機"，給一個地方帶來的是正效應，長久的稅收和消費環境的改善。
在地點選擇上，近年建設的一批萬達廣場大都位於城市新區，而城市新區恰恰缺少的是商業。張傢鵬用鄭東新區為例稱，鄭東新區目前最多的是住宅和銷售類商業。在他看來，一個缺少大型商業的新區就像是沒有內核一樣。當地的土地拍賣價格已經達到1000多萬元/畝，如果按照這個地價做商業，極可能面臨虧損，沒有哪個開發商願意冒險。
張傢鵬認為，在融資手段匱乏的階段下，給與商業地產開發商的地價優惠二胎房貸銀行房貸是必要的，但如何讓標準公開、透明化，是政府應該考慮的。
國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受21世紀經濟報道記者采訪時明確表示，"勾地的目的是為瞭瞭解市場情況，但預設條件將土地出讓給制定開發商，很大程度上違反瞭市場公平。維護市場公平性應該是政府最主要的責任。"
但對於這樣的不公平，大多數開發商保持緘默。一方面，他們自己有時也是既得利益者；另一方面，中國的市場足夠大，競爭還沒到達"你死我活"的程度。
北京大學光華管理學院名譽院長厲以寧在最近一次公開演講中分析瞭十八屆三中全會提出"市場要在資源配置中起決定作用"的原因。厲以寧認為，資源根據市場規律，市場起決定性作用才能讓市場的力量做到效益最大化；也隻有在市場起決定作用的條件下，才能消除經濟發展過程中的過剩產能，並且真正杜絕或者消除長期以來存在的尋租和貪污腐敗現象。
再辯萬達模式
在中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海看來，地方政府與開發商實際上是利益共同體。
對於地方政府來說，萬達模式最大的吸引力在於效率，從拿地到開業最快隻用18個月。萬達長白山國際度假區開業後，附近縣城的人開著車去吃肯德基、麥當勞、必勝客，去看電影。在萬達沒有進駐之前，撫松縣政府所在地是一個"不發達"的小縣城。
其他部分知名地產商的商業地產項目，要用5年，甚至10年的時間才實現開業。在這個追求速度和短期效益的房屋貸款率利最低銀行2013國度裡，似乎顯得有些不合時宜。盡管這些優質商業，是百姓也是政府需要的，但卻不能在短時間體現出官員們的政績。
相對於萬達廣場，地方政府給萬達文化旅遊城的優惠更多。萬達文旅城容量驚人：各種主題的室內公園，電影樂園，秀(場)，美術館，電影院，購物中心，美食街。在盒子之外，還有一些高級酒店，有通道將它們與盒子連接。王健林多次表示，一座文旅城很可能將改變一座城市的定位。
文旅城投資巨大。哈爾濱萬達城投資200億，南昌萬達城投資400億，合肥萬達城投資300億。青島項目投資500億。無錫項目投資300億。短短5個月，萬達宣佈投建5座萬達城，涉及投資額1700億。這樣的誘惑地方政府難以抵擋。
萬達所到之處，均是當地的重點招商引資對象，土地也幾乎是底價出讓。青島、南昌政府還承諾為項目修建地鐵。但地方政府也是受益者。萬達將所在的新區炒熱後，當地政府可以將土地以更高的價格賣給後來者，由此來獲得補償。
關於萬達的產品，業內也存在爭議。有資深商業地產專傢曾向21世紀經濟報道記者表示，5年之後，萬達會出大問題。他認為，一方面受電商沖擊；另一方面，被快速復制的萬達廣場缺少獨特性，萬達百貨的盈利能力也不高。並且，萬達並沒有發揮土地的最大價值，對城市是一種傷害。
張傢鵬算是挺萬達的一派。萬達是連鎖化的公司。"但你告訴我，一個城市隻有一兩個這樣的產品，有什麼問題嗎？"在北京的王府井大街上，由香港新鴻基地產開發的新東安商場，經營狀況不佳，後被改造為"北京APM"。張傢鵬認為，即使萬達的產品幾年後面臨改造和提升，底子不會比新東安商場還差。
站在中立方的開發商同行，則向21世紀經濟報道記者表示，王健林很聰明，把握住瞭各地政府的需求，找對瞭現金流模式，更重要的是最大化地利用瞭現有的遊戲規則。如何取得談判的強勢地位，如何運用金融工具，王健林比其他開發商表現得更自如一些。否則，他成不瞭福佈斯中國富豪榜上的首富。
最新的福佈斯富豪榜顯示，萬達集團旗下擁有71座購物廣場和40傢五星級酒店，王健林的凈資產由去年的488億元上漲到今年的860億元，漲幅高達76.2%。
至於外界對萬達資金鏈的擔憂，在王健林看來也是"瞎操心"。他稱萬達做過嚴格測算，他比任何人都有信心。
特殊的制度土壤和特殊的時代滋養瞭萬達這樣的公司。很多問題也許隻能由時間來回答：比如，萬達模式還能走多遠。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-12/09053797631.shtml
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