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內容來自sina新聞
重新城市 對話未來中央別墅區新十年區域發展論壇 主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，女士們，先生們，大傢下午好！歡迎大傢！歡迎各位今天能夠光臨"重新城市、對話未來-中央別墅區新十年區域發展論壇"，我們看這個題目今天還是有很多很多的感慨的，尤其看到新十年的時候，今天這個心裡的滋味會跟過去的一年、兩年感觸更加不一樣。可能過去十年去看中國的房地產，是一個判斷和一個狀態和一個邏輯，那麼到今天，我們如果重新往後再去看十年，這是需要考驗大傢的想象力瞭，也包括需要考驗大傢的耐心，甚至是需要考驗這個國傢管理的智慧，所以今天我們看中央別墅區未來十年新的規劃和啟程，這是我們需要有更多的支持，也需要有更多的新的邏輯。為大傢來介紹今天活動的各位來賓和領導：
住建部研究中心主任秦虹女士
北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志先生
北京規劃學會秘書長高毅存先生
新世界地產中國北京常務副總理邱國兆先生
萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶先生
北京萬科高端事業部總經理高廣漢先生
KLPS特僑樂物業集團董事文文蔚先生
新世界地產中國北京於莊項目副總經理閔敢先生
北京新世界華美房地產開發有限公司副總經理劉雪梅女士
北京新世界華美房地產開發有限公司副董事長張慶贊先生
住總集團金地集團董事長胡廣元女士
住總集團金地房地產有限公司總經理王燕女士
住總建築師張紅斌先生
北京東方華美房地產開發有限公司副總經理廖均先生
北京金網絡業務運營總經理賀征
今天高朋滿座，尤其是我們今天這樣一個題目裡面是需要大傢做分享的，中央別墅區已經有20多年的歷史，當時我們看中央別墅區的時候可能和今天的感受會有巨大的不同，尤其是伴隨著北京的房地產在市中心和一個一個區域的崛起的時候，我們看到中央別墅區一直是保持著一個穩健的、非常準確的45度角的姿態，在向前前行著，而且現在在中央別墅區我們去看，這個地塊整個區域的價值，和這個地塊不斷的深耕，是跟第一批進駐的企業和運營商是緊緊結合在一起的。
我們說當你去做一個企業的時候，尤其是房地產整個平臺之上，現在已經不是簡單的當初我們提到的去做產品、去做資金的運營，甚至是某種類金融的行業，其實已經變成瞭一個區域的運營商、價值的發現者，也包括資源整合最好的平臺，可能我們能夠從中央別墅區的發展上看到過去在這個裡面根植和讓它從一棵小苗、變成一棵大樹，現在變成森林的明確的感覺。我們自己如果去表述，可能隻能通過第三方有這樣的觀感，在中間耕耘20年的人今天會有更強烈的感受，所以我們下面非常榮幸的來邀請新世界地產中國(北京)副總經理邱國兆先生為我們詳解新世界地產在過去這些年在中央別墅區自己項目的規劃、進程以及未來的雄心壯志。
邱國兆：尊敬的來賓，先生們，女士們，下午好！我是新世界地產副總經理邱國兆，我來簡單的向大傢做一個歡迎致辭。
今天我們歡迎大傢來到這個盛會討論關於"中央別墅區新十年區域發展論壇"，首先講講我們十年新世界的發展，其實我們一早就在中央別墅區開發別墅項目，可能大傢對新世界也不陌生，新世界集團是一個香港上市的公司，在國內進行房地產包括不但是北京，全國性的房地產開發商，開發項目無論是我們崇文門的新世界中心、新世界百貨，還有中央別墅區的麗斯、麗高也都是我們做的。新世界不但在中央別墅區和北京，我們其實在22個城市，現在進行瞭有36個項目，我們的總資產大概是124億港幣。
新世界發展主要有四大核心的業務，一個是資產，另外一個是酒店，還有一個是基建，還有一個是百貨和零售。我們現在開發的項目有很多，其實我們還有一些不是做開發的，像新世界百貨、周大福，升值這段時間大傢可能都比較瞭解的K11購物藝術中心也是屬於我們新世界的，還有新世界酒店，梅裡酒店(音)，京廣中心改造之後大傢都可以瞭解和知道。
今天講的話題是中央別墅區，我們在80年代就進入瞭別墅的開發，最早是在廣州，94年我們在中央別墅區進行瞭別墅的開發，今天我們很快又推出來一個新的項目，叫做新世界麗尊，一會兒大傢也可以一起討論一下。
我大概講講，我們新世界在中國大概分瞭五大板塊，一個是東北板塊，一個是華北板塊，我們現在是屬於華北板塊，還有一個是華南板塊，還有一個在西部，西部是在成都，這五大區域。
還有一個介紹，想讓大傢知道一下，新世界不單是做普通的住宅，其實我們有很多是做綜合項目的，比如說現在在北京、上海、沈陽、武漢、大連等等都是用新世界中心命名的，比如說北京新世界中心，上海、香港新世界大廈，沈陽新世界中心，武漢新世界中心，這個是我們新世界的一個簡單介紹。
最後進入的一個話題，是我們一會兒討論的別墅區，別墅區這個項目一會兒我們留下來和大傢共享。
謝謝大傢！
主持人：非常感謝，再次掌聲謝謝邱總。邱總講話會有明顯的感受，這是一個非常標準的房地產裡面的儒商那種性質，三大特點，第一大特點，滴水不漏；第二大特點，很低調、很謙遜；第三大特點，結束的非常突然。剛才沒有任何準備，突然之間就結束瞭，後面還聆聽呢，這就完瞭，也算是給我們留下一個引子，一會兒大傢繼續去聽一聽這個項目的介紹，因為一會兒還有機會繼續做交流。因為你要從新世界來做的話，從麗晶、麗斯、麗高、麗宮，現在推的麗尊，這條線路是非常清晰的，當初看麗晶是一個感受，再看麗尊，都不一樣瞭，一個區域最好的標志就是他的房子越做越好，來的人也會越來越好，慢慢這個區域的價值就會體現出來，可能我們去香港也會有這種感受，都會震驚，說香港怎麼會有這麼獨特的房子，兩個大樓中間還能再蓋一個薄板，而且每平米賣到20多萬，都覺得不可思議。尤其看到香港的房子之後會有一個感嘆，那兒每一片土地都沒有浪費，幾乎每一寸都是經過過去幾十年的時間，大傢用一分錢、一塊錢、幾十塊錢慢慢砸起來的。如果北京有一天說我們自己也能夠在這塊土地上，能夠在北京這個城市裡超越70年的產權、使用權，最後我們能把這兒砸成一個100年的不斷有信心堆積的街景、規劃、建築的話也是瞭不得的事情，這個城市和這個國傢需要更多的信心和安全感，隻要有這個，我相信很多事情會變得更加的美好。
下面邀請一個給我們今天帶來美好感覺的人，我們邀請萬科的高端事業部總經理高廣漢，為我們來講一講他今天對這個論壇緣由的闡釋。
高廣漢：首先非常榮幸今天能夠站在這裡跟大傢還有各位嘉賓一起去分享今天這麼樣一個主題和話題，剛才在來的時候包括一些媒體同行聊起來，說今天是什麼樣的一個主題，我覺得今天這個主題真的非常有意義，剛才邱總其實介紹到瞭，新世界現在是深耕這個區域20年，今年作為2014年也是對於萬科來說非常非常有價值的一年。第一，今年是萬科30歲的生日，三十而立，大傢都知道這句話，對於萬科來說也是經歷在30歲的時候，他站在30年的裡程碑上還有什麼樣的發展。
同時大傢可能不知道，其實萬科對於順義這個區域來說也是有一個20年的情懷在。在93年、94年的時候，大傢去回想北京萬科第一個項目其實就是在順義，萬科城市花園，把這個倒推20年，想想當時是什麼狀況，可能北京二環、三環的價格就是三四千、四五千價格的時候，這個區域裡面萬科包括一些有識之士對這個項目的理解和對這個區域的認可，可能賣到北京的核心區域，經過20多年的發展來說，大傢對於區域的認可有一個過程，伴隨著區域的發展，伴隨著企業的發展，伴隨著客戶的成長，這個區域經過瞭這麼長時間也在逐漸的成熟。同樣走過瞭30年的道路，萬科走到今年，包括2013年實現瞭1700億的銷售，包括今年大傢也是在半年的時候實現瞭1000億的銷售額，也是能夠站在新的裡程碑上看待今年房地產的世界。
在活動開始之前也是一個擊缶的活動，大傢可以想像，我們說聞鼓而進，缶也是鼓的一種，也是比較好的寓意，一會兒也聽秦主任、陳秘書長對下半年市場的預測，這也是一個很好的聞鼓而進的市場，這個市場催生瞭更多好項目的產生。
同時說到這個區域裡邊做別墅的產品，很多的業內同行可能會提到一個問題，萬科在這麼多過往以來，可能並沒有過多的別墅產品經營，尤其是在北京，這裡面可能跟大傢分享幾個數據。第一，萬科做到這個產品的時候，應該從上海、深圳這些區域加在期，應該是第五代別墅產品的研發瞭，也希望在這個區域裡面能夠跟它有一個相匹配的產品出現。
同時，今天的場合也非常特殊，新世界，包括住總金地，三方作為萬科即將在運河板塊推出的全新項目，大傢聯手共同的，也希望能夠在這個區域裡面打造一個全新的產品。今天更主要的，邱總這邊，新世界今天更多的是恭喜，希望麗尊項目有一個很好的開場。同時也有一個很好的祝願，祝願整個區域能夠為順義這個市場，能夠為北京整個高端市場在現在的市場環境內能夠打響一片驚雷。同時也算打打氣，對萬科北京來說，第一個別墅項目，第一個市區的別墅項目，也希望能夠在市場上亮出非常好的聲音。
同時，大傢做一個小的回顧可以想到，從94年首次進入順義市場城市花園，到05年重回順義市場，當時是四季花城，又過瞭一個十年，萬科聯手新世界、聯手住總金地我們強強聯合，同樣進入到這麼樣一個大傢其實已經非常熟悉但是強勢回歸的市場環境中的時候，有信心能夠為中央別墅區，為我們北京的東大門能夠打造一個全新的項目，為市場能夠迎來一份驚喜。萬科有這個信心，在座的各位也有這樣的信心，同時也希望各位共同見證這麼樣一個好的產品的誕生。
算是一個開場的祝詞，一會兒毛總到瞭之後相信大傢可能會有更多的關註、更多的問題，希望各位嘉賓，還有毛總、邱總，能夠有很好的解答。
謝謝大傢！
主持人：非常感謝，謝謝，謝謝廣漢為我們的介紹。我們能理解，新世界跟萬科聯手來做這個區域的開發產品，中間有第三方，就是住總金地，一會兒我們大概能聽到後面的脈絡。其實我們當年去看萬科在北京做的產品，95年做這個產品跟今天完全是兩碼事，雖然時間已經占領瞭順義，但是當時萬科做的房子並不是隻像現在的最高端。重新回到這個區域，對這個區域價值最好的認定，做一個讓別人覺得非常好的產品，尤其是叫不浪費地塊，不浪費過去的十年和二十年的時間，這一份沉淀可能今天看來，對得起中央別墅區這麼長時間的一個期待，我們在中午的時候反復在問，說有沒有產品方面的介紹，甚至有沒有更細節的一些東西的透露，沒有，如果說沒有的話，我們就期待更加強的一些，我現在就想沖出去看看規劃到底怎麼樣，因為一定要讓好的地方有好的產品，有好的產品才能夠告訴大傢，好的產品會說話嘛。
下面榮幸的來邀請住建部研究中心主任秦虹女士，為我們做北京高端房地產的分析和演講。歡迎。
秦虹：更正一下長盛的介紹，讓我來講的是全國房地產以及高端住宅市場的趨勢，因為我們有北京市的領導在這兒、協會的領導在這兒，所以我對北京市為端的沒有調查、沒有發言權，我研究的是全國更加宏觀的。
民間房屋二胎借款 今天的發言主要是圍繞著兩個主題來講：
第一，全國房地產市場下一步的走勢我們怎麼判斷；
第二，高端市場這樣一個又細分的一個市場我們是怎麼看待的。
首先，看看全國的房地產市場總體的情況。
大傢都非常關心房地產未來的走勢，以及今年到底房地產會怎麼樣，到底會崩盤、會暴跌，還是會形勢發生逆轉，還是會上升，等等。為瞭回答這樣一個問題，我確實跑瞭很多地方，東北、西北、中南、華東、華中，我都去瞭，去瞭很多地方，總的感覺，全國的房地產市場差異非常大。
比如我昨天是從河南回來，河南鄭州問房地局的局長，我說你們市場情況高低怎麼樣？他說，我們鄭州市核心區今年上半年商品房的成交並不理想，大概負增長10%左右，但是離開核心區之外的地方，今年上半年商品房銷售面積同比增長瞭44%，就是不但全國差別大，就是一個城市不同的區域差別也特別大。所以總而言之，今年房地產市場的確是分化比較明顯，這個分化不是說一二線城市一定好、三四線城市一定不好，就是一二線城市本身也在分化、三四線城市本身也在分化。
我6月份的時候到安徽去調研，一個省絕大多數都是三四線城市，但是皖北房地產市場一片好，皖南一片壞，皖北商品房銷售面積同比增長瞭48%，但是皖南馬鞍山、銅陵、蕪湖，商品房銷售面積增長負10%左右，所以今年市場到底是好還是壞，我沒有辦法用一個詞來形容它，我們隻能說分化。壞的地方不代表全國，好的地方也不代表全國，差別特別大。
上半年全國商品房銷售面積、銷售額都出現瞭負增長6%的情況下，怎麼判斷下半年房地產市場的走勢？其實房地產市場的走勢是非常難判斷的，因為房地產本身有雙重屬性，一方面，有使用屬性，買來房子都是為瞭用、為瞭住，另外一方面，有很強的資產屬性，任何一個傢庭買房子都是傢裡最大的資產。而中國，我們對房地產，我們廣大的民眾對房地產的資產屬性看的非常重，所以這個市場要麼需求集中觀望，要麼需求集中釋放，所以就導致瞭需求的大起大落，我們過去價格大起大落的情況不是特別多，但是需求的大起大落還是經常會發生的，所以市場是比較難判斷的。盡管難判斷我也想借這個機會大膽的談談自己對下半年房地產市場的看法。
我個人認為，下半年房地產市場的總體情況，全國的情況應該好於上半年，為什麼呢？我分析瞭有五大理由，我的判斷依據有五點：
第一個依據，就是基數。大傢看這個圖，去年上半年到今年上半年，每個月累計數，商品房銷售面積和銷售額，我們可以去年的年頭增長基數非常高，最高的時候商品房銷售面積的增長速度是46%，是有房地產市場史以來第二個增長高年，我們最高的一次增長高年是2009年，曾經達到49%，去年上半年增長速度非常高，最高的時候達到46%，在這樣一個高增長的情況下，今年上半年同期和去年上半年同期相比很難很難超過去年的同期。
所以我們看到的是，今年上半年雖然全國商品房銷售面積和銷售額都是負增長，但是如果比過去幾年裡面銷售總量來看，今年上半年賣的房子僅僅低於去年同期，而高於出瞭去年同期之外的任何一年的同期。實際上今年上半年我們房子銷售面積的總量是房地產市場發展以來的第二個高年，所以不能說今年上半年市場非常的低迷和蕭條。而去年的增長走勢來看，是前高後低，上半年高、下半年低，也就決定瞭房地產市場走勢基數的影響就會上半年比較差，因為去年下半年基數低瞭，對房地產市場今年下半年的影響就會發生變化，所以第一個，我們認為上半年比下半年好，這是一個技術性的判斷，誰都可以判斷，去年前高後低，今年有可能是前低後高，這是第一個依據，基數。
第二個依據，我認為是個貸政策。今年上半年房地產銷售大傢多說不盡如人意，一個很重要的原因還是個貸今年上半年收的非常緊，不但成本提高，沒有過去的優惠瞭，貸款利率普遍上升10%、15%，最高的上升到30%，更重要的是額度也明顯的收縮瞭，很多地方房子賣出去3個月、5個月、6個月都拿不到貸款，已經開始出現因為簽瞭合同四五個月拿不到貸款退房瞭，不買瞭。
下半年我認為個貸的環境會好於上半年，大傢知道我們從2011年"國八條"以來，政府一直投資性需求，現在市場上主體買房人誰在買，主要是自住性的，包括一次買房的剛性需求，也包括改善性需求。對於第一次買房的剛性需求來講，如果沒有貸款的支持他們很難實現購房的願望，而下半年如果個貸環境比上半年好，我們認為對市場的影響來講也是下半年會好於上半年。
第三個依據，我認為是開發企業實事求是的價格策略也會帶動銷售。我最近跑瞭這些地方，跑瞭很多樓房，我看到瞭排除那些假的降價促銷，就是把一些邊邊角角本來就賣不出去價格的房子拿出來做特價房，沒有人買之外，真正好房子的價格促銷策略還是非常有效的。現在的開發企業整體層面差別也很大，但是整體開發企業資金是偏緊的，雖然大企業還是比較好，但是很多種小企業，還有一些中等的企業，資金壓力是比較大，他采取瞭實事求是的價格策略，對促進銷售還是有幫助的。新入市樓盤的價格現在看也不可能定的太高，也是比較實事求是的，所以我說價格策略是有效的。
第四個依據，下半年的供應量會上升。為什麼判斷下半年供應量會大於上半年呢？是因為去年的新開工增長非常好，去年的新開工增長好導致今年下半年陸續上市的項目會增多，我始終認為供給能夠帶動銷售、供給能夠促進銷售，有的時候一些比較好的樓盤、一些有品牌的樓盤上市會帶動需求、會帶動銷售的，所以下半年的供應量會大於上半年，不一定就一定賣不出去房，反而有可能會創造一些需求、會帶動一些需求，因為居民選房的房源選擇就多瞭，更適合自己的產品出現的可能性就大瞭，是有可能帶動銷售的。
第五個依據，地方政策的調整。所以這裡我不想對地方政府他的調整對還是不對、好還是不好做評價，我隻是客觀的講，地方政府現在的這樣一些調整政策，實際客觀上我認為是為購房者創造瞭更寬松的購房環境，你不管他好還是不好、對還是不對，我們不說這個，我們就說他客觀會起到什麼樣的作用。很多人講，地方政府現在就是放限購，就是出這些政策，不會有人買房，我不認同這個判斷，我認為現在地方政府的這樣一些政策的調整實際上是創造瞭更加寬松的購房環境，對銷售一定是有利的，可能在一個星期內、一個月內看不到變化，但是房地產這個事情，無論開發企業拿地蓋房，還是老百姓買房，都是一個中長期的事情，不是一個短期行為，是一個考慮中長期的問題。
所以地方政府政策的調整，我認為創造瞭更寬松的購房環境，除瞭房地產本身的行業政策之外，還也一些進城落戶的政策，最近國傢出的這些戶口調整的政策等等，其實都是對房地產市場的購房環境創造瞭更寬松的餘地，所以我們講這個政策調整對房地產市場我不認為沒有作用，我認為還是有作用的。
歸納起來，由於以上五點我的判斷，我認為下半年房地產市場應該比上半年好。
當然，大傢說你說比上半年好，會不會比去年更好？這個事情我不敢這樣判斷，為什麼？因為2013年是全國商品房銷售的一個高增長年，是個大年，全年商品房銷售面積達到13億平方米，全年的商品房銷售面積的增長速度達到17%，絕對量和增長速度都是非常高。今年能不能再創新高？我覺得是有難度的。所以總體來講，下半年我認為有可能會好於上半年，但是是不是一定他的增長超過瞭去年，我覺得還是非常非常困難的。這是我們對全國房地產市場的情況以及未來下半年的走勢的一個判斷，這是回答大傢所關心的第一個問題。
第二個問題，關於全國的高端住宅市場的情況。
從幾個角度來講，首先從供給的角度來講，高端住宅，包括別墅，今天討論中央別墅區，圍繞今天的主題別墅等等這些高端住宅，它是一個小眾化產品，從供給的角度來講，總量是少的，這幾年它的總量在整個房子的供應量裡是逐步下降的。大傢看，這是國傢統計局的數字，從2008年以來，別墅以及高檔公寓投資所占住宅投資的比重，從2008年的9%降到2014年6月份的6.1%，投資占的比重實際這幾年是逐漸下降的，從供應角度來講。
從竣工的角度來講，也可以看到，這是2010年的數字，現在也差不多，整個房地產的竣工裡面在2010年的時候80.6%竣工的是住宅，辦公樓占2.3%，商業用房占10.5%，其他的各類房地產占6.6%。在80.6%的住宅產品裡面，普通住宅占到瞭89%，就是90%左右都是普通住宅，當年經濟適用住房和別墅高檔公寓各占5%。所以是一個小眾化產品，從供應量上來講，量很少，量並不多，而且這幾年的量還在下降，當然和我們土地政策有很大的關系。比如說我們2004年之後，獨立的獨棟別墅的用地就已經不再審批瞭，國傢主要在支持中小戶型的商品房用地的供給，優先保障保障性住房的用地，這有很大的關系。所以總的來講，高端別墅是個小眾市場，供應量是不多的，是非常小的。
從需求上來看，北、上、廣、深，集中瞭一套住宅在千萬以上的住宅需求。單從別墅上來看，其他的二線城市、三線城市都有，但是他的總價相對比較低，沒有多少錢，可能就幾百萬一套，但是真正咱們說屬於高端住宅的，咱們得有一個標準吧，這個標準是什麼呢？我想如果拿一千萬以上算高端來算的話，可能主要集中在北、上、廣、深四個一線城市，其他的城市千萬以上的高端住宅量很少，幾乎沒有。四個一線城市來看，需求確是在明顯增長，前幾年是相對比較穩定，2012年之前房地產市場大跌他的需求跌的也不多，房地產大漲他的需求也不大漲，他保持比較穩定。2013年，北京、上海、深圳千萬以上的高端住宅需求量相對來說增長比較明顯。盡管相對增長比較明顯，但是他的確在整個住房市場上所占的比重仍然是非常小的，北京千萬級以上的住宅占到整個房屋成交套數大概3%都不到，上海3.3%，廣州、深圳更是在1%左右，量是相對比較少的，是個小眾化產品，不是個大眾產品。
所以供應量這幾年量不大，在減少，需求還相反特別是今年上半年，高端住宅市場成交，不光是新房，我前面講的都是新房數據，二手房市場我們看到的，一個是比較穩定，另外，6月份高端住宅成交量上升相對來說還比較明顯，也反映瞭這個市場上一定的預期。
這是我截瞭別人的圖看瞭一下，這個數字我沒有計算過，但是可能差不多，整個千萬級以上的住宅在過去幾年來看，一千萬到兩千萬質監站的需求相對比較大，80%左右，80%以上，兩千萬以上的到五千萬的占比相對是比較低的，這是從需求上來講。
從品質上來講，我認為高端住宅市場應該和大眾住宅市場有明顯的不同，主要體現在以下四個方面，要不然不能體現你的高端性。
第一，規劃設計的獨特性。建築的尺度，儲藏的空間，服務用房的配置，都應該比大眾住宅考慮的更加周全，就是高端住宅應該在規劃設計上獨特性應該有優勢。為什麼要把這個問題放在第一位來講呢？因為中國的住宅在過去最大的一個缺陷，就是你規劃設計的功能其實和用戶的需求來講有很大的差距，有很多房子大而不大，可能面積很大，180平方米做兩室兩廳，你的房子怎麼住啊。有的時候我們沒有儲藏空間，需要相應的一些服務用房的空間，浪費瞭很多的空間，我們在精細化設計上，我覺得規劃設計的獨特性應該放在首位，讓人覺得這個房子用起來舒服，不僅僅是體現怎麼豪華，我覺得更是尊重人的體驗，這個很重要。
第二，選址、配套的稀缺性。主要體現在位置和環境上，如果我們的高端住宅不是在一個相對，位置不是指比較熱鬧的地方，在整個區域裡面位置相對比較方便，位置比較好，周邊的環境有獨特性，有山、有水，或者臨近大的交通樞紐，這裡面應該有他一定的稀缺性，不是什麼地方都適合蓋高端住宅的，一定要體現他環境和位置的稀缺性。
第三，建造品質的優良性。高端住宅我始終覺得不應該隻體現在面積的大小上，不僅僅是買瞭一個面積，而沒有它的優良品質，優良品質應該是質量上乘、選材有品位，包括運用最先進的一些科學技術，這些都很重要。另外，我覺得它和大眾住宅不同，就是它居住服務的高端性，優良的物業管理，維護房屋的品質始終保持在高端水平，這個很重要。如果沒有這樣一些要素來體現，我覺得隻是面積大就不能夠和大眾住宅有任何的區別。
其實坦率的講，我認為做高端住宅不是所有企業都能做得出來的，做高端住宅的企業應該有他的傳統。另外，必須要有豐富的經驗。從中國房地產企業的結構上來看，我們70%以上的企業都是三級以下的中小企業，做大眾住宅的經驗可能相對比較多一點，但是我認為真正有一些高端的企業資質水平比較高，承擔的工程項目比重比較多，開發的歷史比較悠久，能力實力比較強的企業，他比較適合做高端住宅，否則你做的住宅是不是高端，所以從品質上來講，我覺得我們的高端住宅量雖然無少，但是在品質方面我們有空間，我們不能夠降低。
從未來的趨勢上來看，我們過去中國的房地產市場建別墅的歷史也不短瞭，光我們順義的中央別墅區就已經開始瞭第三個十年，就說明它的歷史也不是很短瞭。但是我在想，未來到底什麼人需要別墅？我們未來需要別墅的人群是什麼？需要高端住宅的人群是什麼？未來和今後和過去可能會有所差別，過去比較集中瞭一些單純的高收入階層，這個單純高收入階層可能更多的還體現在一些，像我們長盛這個年齡的70後這幫企業主、創業者、白領、國外高端的職業經理人等等，他們能買得起豪宅、能買得起高端住宅、能買得起別墅，但是未來我想不要忽視瞭中國上個世紀60年代初出生高峰的那一代人，他們在經歷瞭中國改革開放30年這群人群之後，他們對未來高端住宅的需求。
這部分人的需求和現在年輕人的需求有什麼不同呢，第一，他可能年齡比較大，第二，他可能是獨生子女，孩子不一定在身邊，他們的需求是什麼，我覺得是值得需要研究的，富裕的階層今後不一定都是那些年輕創業有為的一些人，可能還積攢瞭一群有長期積蓄的，但是他們未來和養老需求相結合的一些新型的群體，不要忽略這部分群體。
我始終認為支撐房地產市場的兩類需求是不可忽視的，哪兩類需求呢？一個是，誰最需要房子；第二，誰最有能力買房。這兩個需求是市場永遠不可忽視的，在市場好的時候，房地產市場上漲10%、20%的時候，各類需求都很旺盛，體現不出來，一旦市場下行的時候，支撐這個市場的就是這兩類需求，一類是最需要房子的那部分人，第二類是最有能力買房的那部分人，所以我想，這兩類需求是市場的主體。我們開發企業現在都很有經驗，我們在做房地產開發的時候都是堅持多元化的原則，多元化的原則其中一個多元化就是要在產品供應商體現你的多元化，在產品供應上多元化裡面不要忽視瞭這兩類需求，就是最需要房子的人和最有能力買房的人。
所以我們認為，像北京、上海等四個一線城市，包括其他的一些城市，都應該屬於明星城市，明星城市的房地產市場和一般城市的房地產市場是有差異性的，我們也很希望這些明星城市的房地產更能夠體現出他的品質、品位，能夠發展的更健康，能創造出更好的百年的建築建築能夠流傳於世。
以上是我對全國房地產總體的形勢以及高端市場的粗淺認識和大傢做交流，謹供大傢參考。
謝謝大傢！
主持人：謝謝秦主任，非常感謝。我們聽秦主任說的時候，其實非常容易總結說的脈絡，記得今年說過幾次，一個是最近表的這個態，下半年一定會好於上半年。第二個是現在整體的市場需求，過去叫政策很復雜、市場很簡單，市場供不應求，現在叫政策很簡單、市場很復雜，所以說不同城市、不同企業、不同區域、不同產品已經發生瞭巨大的變化，這種錯綜復雜性可能是我們以前沒有想到的，尤其是2013年，2013年房企沒有想到迎來一個大年，下半年都賣瘋瞭，同樣也沒有想到，2013年之後馬上面臨這樣一個年頭，這樣一個年頭兩相對比，互相之間的這個摩擦力是非常非常大的。所以每一次其實是需要延續一個最主要的脈絡，市場任務是去看趨勢，企業唯一能夠做的就是在趨勢當中做好自己的事情，而不是說寄希望於說趨勢按照自己的想法去走，或趨勢被自己的行為能夠抹平，後者尤其不可能，隻有政府做到這一點，現在政府做到這一點的概率也在大大的降低。
我們剛才前面提到瞭，秦虹主任說我是來談一談全國整個的佈局和一些數據，我們下面也邀請北京市房協的秘書長陳志先生，給我們聊聊北京的情況。
陳志：感謝給這樣的機會，我就簡單的講兩句。首先，在這裡預祝我們新世界和萬科和住總金地合作成功，我們的項目能夠有一個美好的前景。第二，剛才長盛講的，趨勢。我們北京的市場事實上所有的數據都已經呈現給各位瞭，我們很多的媒體都清楚，我們很多的企業也都瞭解的非詳細。
我簡單的羅列一下抽象的概念，上半年我的判斷，不很好，表現在這幾個方面：
第一，投資雖然1500億，看似有9.1的增長，但這個增長是由於新開工當中的土地購置費27%的上漲帶來的，所以事實上我們的新開工是下降的，我們的開工也是漲幅不大，這種情況下，這個時候的投資上漲實際上是沒有建安投資的支撐，這是第一個判斷，就是投資並不能反映真實的市場。
第二，我們的市場銷售不好。具體的也不用多說，今年北京的市場到7月份，我們現在看到的數據是4645套，這是商品房部分，6000多套當中還有1700多套是保障房，我們把這塊扣掉。商品房部分其中還有一些1520套加166套兩個自住房的搖號產生的交易，扣除這些我們隻有2800套的純商，再加上24000這個是上半年的交易，我們1-7月份，就是這麼點，2萬多一點，不到3萬的量，兩萬六七的量，所以市場不很好，這個量和我們過去前7個月或者過去前6個月比，絕對量差很多，我們不說，剛才秦主任也講瞭，我們不講同比關系，我們講絕對量，絕對量確實也是低，從2011年開始，因為我們這個時候政策調控方向是一致的，2010年、2009年是那樣一個方向，現在都是限制，所以從這個角度看，政策環境是一樣的，平均這4年我們的市場今年看上半年是不好的。
我們從企業的資金到位率，從房地產的景氣指數當中的這八個指標來看，北京的房地產景氣度處在綠和藍這樣的一個區間內，或者說是有一點點的偏藍，雖然還有些指標是綠的，還是正常的區間，但是感覺是向綠的方向發展，所以說上半年不很好。但是上半年當中的不很好也透露出其他的一些信息。
第一個，我們的成交價還高，我們純商的成交價是2萬7，剛才說7月份的均價，如果就是講純商，仍然接近2萬7，把自住房合進去的話我們是在2萬5千多，這個自住房拉動房價的作用很明顯，因為那個價就是2萬2。所以說我們看到這個2萬7當中，表明，第一，我們的分析叫底部抬升，我們看到剛需的價格在向上，因為自住房都2萬2瞭，其他一些普通的商品房1萬多的就很少，都在向這方面靠，高一點的向下，低一點的向上，這樣底部抬升的仍然很明顯。
還有一點，和我們今天要談的話題一致，高端這一塊，高端這一塊的交易非常好，上半年我們看占比比以往要大。第一個，我們上半年批準的供應量比過去都高，這當中高端價格的批準量在去年嚴格限制的基礎之上今年放開瞭，所以這一塊的價格批的是比較多的，我們看到入市的量是比較多的，所以我們看到上半年這類的產品交易的不錯，帶來的我們叫高端擾動的這一塊，整體向上拉動的這一塊，這個量雖然占比不大。剛才秦主任分析的對，北京2點多這樣一個占比，但是它對平均價格的拉動作用很強。我們再看我們過去是七八百萬的單套成交，應該算高端瞭，現在都得往一千萬、二千萬這個區間去靠瞭，這個交易數量越來越大，所以我們說改善的需求在上半年是有所釋放的，這是應該說從當中看到的一個利好的信息。
我們也感覺到上半年的板塊，因為說到微觀板塊，比如說像潮來地區的，像金源、京貿府、亞奧金貿都不錯，有水的地方，貼著水的，比如說永定河、西山、意境、潮白河、溫榆河、孫河地區的泰禾、北京院子，還有涼水河地區，像潮白河是魯能7號院，涼水河地區是亦莊金茂悅。所以我們認為上半年雖然不很好，但是下半年還不差，體現在，第一個，我們自住房對整體的房地產市場的帶動作用交易的量應該會有，我們全年的預計應該在7萬5左右，我們上半年雖然有兩萬六七的純商，但下半年會出現3萬套左右的自住房。同時我們應該也能夠有信心，在純商的交易當中帶來2萬套左右的商品房的交易，這裡頭包括一定程度的中高端，包括改善性會居多，因為下半年的自住房會沖擊低端剛需盤，對改善這樣的樓盤會有一些釋放空間，所以這是我們的一個判斷，7萬多套應該是可以看得見的。所以從這個角度說，下半年政府的壓力不大，調控的放松的可能性機會沒有，這是我們的判斷。
所以我想，未來就是需要我們的企業用科學的、精準的價格策略去滿足你的那些最需要你產品的需求。
謝謝大傢！
主持人：謝謝陳秘書長，非常感謝。上次跟陳秘書長交流當中正好趕在自住房的搖號，無論是從哪個角度現在來看，在北京非常有意思，因為北京總會集中全國最復雜的住房現象。而且我剛才聽陳秘書長來講，還是有一點感觸，大傢的判斷非常有可能在瞬間之內就空翻多瞭，比股市上的預期轉變得多，中國股市突然之間可能就看空瞭。我們今天上午還獲得瞭一個寶貴的樣本，一個指標，劉總賣二手房，在整個6月份都沒有一個電話騷擾他的情況下，多難得，我每天還接到3個，7月份最近這幾天，上周接到15個電話，一天當中接到15個電話，說明什麼問題？這說明有人要空翻多，而且過去大傢在談基本上在談能不能便宜50萬，現在基本上在說咱們能不能見面好好聊一聊，如果說二手房已經開始有一些變化的話，那我們繼續再往下看很多事情可能都要發生一些轉變瞭。下面邀請北京市規劃學會秘書長高毅存先生，為我們來做他關於順義區規劃的演講。有請。
高毅存：大傢下午好！大傢都知道順義板塊是北京一個很特殊的板塊，在這兒集中瞭咱們北京市的高端居住和高端產業，為什麼這樣講呢？我們說北京市是一個在04年國務院批復的《北京城市總體規劃》中定位為一個國際城市，國際城市就要和國際接軌。我們可以看看，我們北京哪跟國際能接軌呢？說句老實話，很多地方不盡如人意，咱們到大街上看看，堵車的地方國貿、西單都很不盡如人意，PM2.5更不盡如人意瞭，但是如果到瞭順義，到咱們的中央別墅區，從機場一直往溫榆河往上走，這個地方我們可以毫不遜色的說我們跟國際是接軌的，這點我想在座的各位，不管是咱們的地產開發商還是媒體朋友，還是各界的規劃設計人員，我們大傢都能體會到這一點。因為這個地區我們集中瞭北京市最精華的房企的產品，一會兒我會提到有些經典的案例。
北京市在順義這個地方由於它有空港，這個空港有一個凌空工業區，這個也是北京六大集中產業之一，在這個地區北京市市政府和順義區位區政府構建瞭叫做"一港、兩河、三區、四鎮"這麼一個空間格局，一港就是空港。
這個就是我們順義區，順義區位於北京市的東北角，也是我們進出國門的一個必經之地。這個是空港，它有四個板塊，有中央板塊，有中央區，有空港區，還有河東區，四個鎮，包括裡橋、高麗營，這四個重點鎮，圍繞著首都國際機場，是北京圍繞凌空工業區打造的結構。這個數字可能過時瞭，前兩年首都機場的吞吐量就已經超過瞭期千萬，而且成為國際第二大港口。
另外我們這兒有水，大傢都知道水是財源，北京市可以說母親河有三條，最早是永定河，再往西北走就有溫榆河、有潮白河，可是大傢想一想，永定河早就斷流瞭，為什麼呢？講一點常識，永定河是由於上遊當年修瞭一個官廳水庫，把水給截流瞭，但是官廳水庫相當於現在密雲水庫的功能作用，原來計劃給北京市飲用水，但是後來官廳水庫的水被污染瞭，他那個水質不達標，所以官廳水庫修瞭以後把永定河截瞭，但是沒有起到北京水塔的作用。而且後來由於備戰，大傢可能到房山、到門頭溝去玩，知道豬窩水庫，在山裡有一個水庫，裡頭有一個軍事發電廠，由於這兩個水庫一截流，所以永定河就斷流瞭，雖然現在北京也有計劃讓永定河通流，但是目前為止隻到盧溝橋那。這三條河流唯一我們溫榆河，就是中央別墅區所在地從頭到尾是一條綠色走廊。
這是一港、三區、四重鎮的空間結構，一港就是空港，一個是中心區，有一個空港區，還有一個河東區，河東區指潮白河，然後是楊鎮、李隧、高麗營、趙全營，新世界新的麗尊就是位於這個地區。
沿著溫榆河這個美麗的綠色走廊，已經形成瞭我們北京最具價值的高端住宅和高端產業，已經有的這幾個板塊，像最早是天竺板塊，後來形成瞭有香江板塊、後沙峪板塊、孫河板塊，從機場開始最近的是天竺，沿著溫榆河有向兩端，特別是往西北，有沿著溫榆河向上遊走的趨勢。大傢都知道，咱們新世界最早進來做的這些產品，現在都可圈可點，特別現在"麗"字輩的這幾個產品，很有名的麗晶、麗斯、麗高、麗宮等等，當然周圍還有一些其他的項目，棕櫚灘、溫榆廣場，是配套的，還有一些學校等等，這些教育資源也都跟上瞭。
後沙峪板塊，包括瞭萬科的德國印象，這裡沒有談到，但是優山美地、龍灣、名都等等，還有周邊的一些配套，這塊發展起來非常快。
香江板塊，包括最近的香江別墅、晴翠園、觀唐、長島、卓錦萬代，卓錦萬代是當時大慶你們做的吧，我那次去瞭，你還在臺上表
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今天誕生的板塊是於莊板塊，沿著溫榆河向上遊向西北，這個是咱們的京承高速、六環和五環，我們的麗尊未來看好的這個項目正好就在於莊板塊或者叫禦河板塊。
為什麼叫中央別墅預留地呢？因為中央別墅區這些很有名的名盤，已經把這個聲勢造起來瞭，但是這個於莊板塊目前來說還是一個空白，而且是一個很有潛質的地塊，今天大傢從這個來頭也能看出來，這三傢房企都是咱們在房地產界可圈可點的房企，他們三傢聯手拿下這塊地，那要做出什麼樣的產品，大傢可以期待。
順義是我們北京市城鎮化的重點發展區域，近年發展迅速，與國際接軌，特別是以人為本、重視生態。於莊板塊是先整體規劃、後開發，是在成熟地段做別墅，所以它借鑒瞭中央別墅區20年的開發經驗和成功經驗，地塊劃分整齊、合理，建築形態規劃先進，設備更是比較符合生態。有城市綠地、景觀河道產業商業、渡假酒店、國際學校等等，是北京建設世界城市的新規劃的體現，在於莊這塊地上就像一張白紙上可以畫出最新最美的圖畫。
主持人：謝謝，謝謝高秘書長，對這個地塊，包括這個區域，有一個闡述，我們一會兒還能夠再聽到對這個地塊有深耕經驗的人一會兒再講講來龍去脈。這個地塊發展到現在就很舒服瞭，我在那住過一段時間，包括現在也在那住著，整個無論是配套，還是說環境和味道方面，都跟北京的很多地方不一樣，北京可能有幾個區域最像這種味道，最高的麗都，包括現在看到的中央別墅區這個地方，這個味道完全不一樣。這個味道如果說有一天能夠變成一個北京國際化的樣本，其實一點都不驚詫，我們下面也通過一個短片瞭解一下中央別墅區20年發展過來的一步一步。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/15582853037.shtml
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