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招商地產 傍上招商銀行 押註產融聯合
??編者按/放限、降息，房地產商頭上的緊箍似乎沒有瞭。曾經被嚴防死守的融資渠道也驟然放松，房企與資金方的融合再度進入蜜月期。有資金通道的房企加速融資，缺乏資金通道的房企密鑼緊鼓。
??素有“百年老店”之稱的招商地產正在提速轉型。11月21日，招商地產和招商銀行簽署戰略合作協議，招商銀行將給予招商地產及上下遊產業鏈關聯企業總額不超過100億元等值人民幣的授信和融資支持及多渠道資金支持，這是繼10月份招商地產與招商局資本達成戰略合作之後，招商局旗下地產業與金融業相互協同的又一動作。
??通過招商局集團的平臺資源實現產融聯合，已經成為未來數年招商地產向規模沖刺的重要手段之一。自2013年招商地產提出未來5年實現“千億收入、百億利潤”發展目標之後，招商地產開始提速沖規模，今年更是將重心放在瞭整合招商局內部資源上，尤其是加強與內部金融機構合作，積極推動產融互動。
??產業+資本融合
??作為同屬招商局集團旗下的企業，招商地產與招商銀行的戰略合作可謂在意料之中。根據雙方簽署的協議，招商地產與招商銀行將在台北市房屋借款授信及融資服務、國際結算和其他金融服務、品牌共建及客戶共同開發、產業園區及社區金融服務、資本市場專業化服務、金融不動產開發、咨詢與培訓服務等方面展開深入合作。
??通過合作，招商銀行將給予招商地產及其上下遊產業鏈關聯企業總額不超過100億元等值人民幣的授信和融資支持及多渠道資金支持，購房者在購買招商地產旗下樓盤時，如果優先選擇招商銀行作為按揭銀行，招商銀行還可提供優惠的貸款利率。
??此外，借助招商銀行在銀行間債券市場的影響力，招商地產還可以獲得前者提供的銀行間市場債務融資工具，這項條款對招商地產而言可謂恰逢其時。今年9月底，在國內房地產債券市場融資開閘之際，招商地產曾抓住窗口期，宣佈發行總額累計不超過50億元的中期票據，隨後的10月份，招商地產還公佈瞭總募集金額不超過80億元的可轉債計劃，這一系列融資計劃如果有招行的支持顯然事半功倍。
??當然，獲得資金和融資支持並不是招商地產在該合作中獲得的唯一支持。在此次合作中，雙方在產業園區及社區金融服務方面的合作也是亮點之一。根據協議，招商銀行將利用所擁有的金融資源優勢，為招商地產旗下產業園及社區提供多元化綜合金融服務平臺，服務范圍包括小額金融服務、代收代付、繳費類款項歸集等。
??這意味著，入駐招商地產旗下產業園區的中小企業，可在招商銀行優先獲得貸款，招商銀行還能為其提供貿易融資、咨詢顧問、現金管理、匯款及結算等方面多樣化、個性化、綜合化的金融產品和服務。
??更重要的是，招商銀行還將把入駐招商地產旗下產業園區、且符合條件的中小企業納入“千鷹展翼”企業培育計劃，整合行內外資源，通過股權投資服務平臺和債權融資創新產品，針對企業不同成長階段實施分類培育、梯度培養，助力產業園區內創新型成長企業快速發展。同時還為其提供包括銀行貸款支持、引入私募股權融資、協助登陸多層次資本市場等綜合化金融服務。
??與此同時，招商地產和招商銀行還將在客戶共同開發方面實現開放互通，為雙方共同客戶提供基於生活服務和財富管理的增值平臺。
??“雙方深度全面的戰略合作，既有同根同源兄弟企業的血緣屬性，也有兩傢企業在企業精神、商業邏輯等方面的高度契合，同時也基於雙方極具整合價值的客戶群體，相信這將成為招商局集團"金融"與"房地產"兩大核心產業創新商業模式、協同發展的重要實踐。”招商地產總經理賀建亞在簽約儀式上表示，這是招商局集團旗下地產業與金融業互相協同的又一次實踐。
??業務重整沖千億
??從雙方合作的內容可以發現，整合包括招行在內的招商局平臺資源，拉動地產業務規模化擴張將是招商地產未來幾年的重頭戲。根據招商地產的規劃，未來數年內，招商地產除瞭現有的住宅地產業務、商業地產業務外，還將涉獵產業地產、旅遊健康養生地產等創新型業務，爭取在2018年內，實現“千億收入、百億利潤”的發展目標，要推動上述創新型業務的擴張，招商局內部資源的整合和互動將成為關鍵。
??曾經位列“招保萬金”四大龍頭房企之首的招商地產，近年來逐步掉隊已成為業界共識。2013年，招商地產的簽約銷售額隻有432億元，與萬科全年逾1700億元的銷售額和保利逾1200億元的簽約銷售額已想去甚遠，甚至與恒大、碧桂園這樣的後起之秀相比也不在一個量級。
??“現在回過頭去想一想，我們在資源配置上和一些發展的過程當中，快周轉的資源可以多配置一些，杠桿率再發揮高一些，進取心再強一些，可能比現在做得會更好一些。”賀建亞公開表示，隨著招商地產在招商局集團的定位改變，招商地產在地產領域“狠狠地來施展一番拳腳”的時候已經到瞭。
??在“千億收入、百億利潤”的目標刺激下，賀建亞從去年開始就著手對招商地產的業務進行重新整合。根據規劃，在2010年到2015年期間，招商地產的房地產開發將以住宅地產為主，商業地產為輔，產業地產和旅遊健康養生地產為創新型業務；在2016年到2020年，住宅地產、商業地產將成為招商地產的核心業務，產業地產和旅遊健康養生地產則會成為快速增長的明星業務。
??“地產行業的本質是金融業，房地產本身就是一個資金密集型的行業，需要大量資金支持，而商業銀行等金融機構仍然是目前房地產企業最便捷的資金來源。”有行業人士分析認為，招商地產要實現規模化擴張，取得招商局平臺內的金融支持非常關鍵，“尤其是產業地產和旅遊健康養生地產這樣的創新性業務，其開發運營都需要完善的金融服務支持。”
??由此，與招商局旗下工業地產、港口、招商銀行、招商局資本等平臺資源的協作，成為招商地產創新型業務實現快速發展的有力保證。在與招商銀行合作之前，招商地產在最近還與招商局資本簽署瞭戰略合作協議，雙方表示將在設立商業地產基金、產業園區探索合作、以及聯合開發新的房地產項目等方面展開合作。資料顯示，招商局資本是招商局集團旗下專門從事另類投資與管理業務的公司，管理4隻基金，規模近200億元。
??“與招商局資本聯手是招商地產嫁接集團優勢,實現產融聯合的一大舉措，招商地產既能夠利用招商資本這一融資平臺強化資金優勢,又能與招商資本上下聯動,把握REITS、產業園區、養老地產等領域的新機遇。”中信建投分析師蘇雪晶表示，預計未來類似平臺內合作還將接踵而來,招商局集團在工業地產、郵輪母港業務等方面的運營優勢也有望對招商地產形成外溢效應。
??穩健到激進的轉變
??事實上，為瞭盡快實現規模化擴張，招商地產不僅僅在培育新的業務群上爭取集團資源的協同合作，在傳統的房地產開發業務方面，招商地產近一年來也在憑借資金優勢開始大舉攻城略地。
??根據招商地產的年報數據顯示，從2013年開始，招商地產的拿地明顯增加，當年其投入到土地市場的額資金達到221億元，占其當年簽約銷售金額的51%，新增項目總建築面積666萬平方米。進入2014年，截至10月底，招商地產又拿下瞭17個新項目，合計總建築面積470萬平方米，涉及拿地金額132億元，其中權益建築面積410萬平方米，權益土地款110億元。
??《中國經營報》記者統計發現，近兩年招商地產新獲取的土地絕大部分位於二線城市，先後進入瞭大連、昆明、寧波、南寧、杭州等二線城市，在短時間內完成瞭關鍵城市的區域佈局覆蓋。
??隨著擴張步伐的加快，招商地產近年來的營收規模迅速增長。2011年時，其營業收入還處於151億元的水平，到2012年，該指標大幅增長至250多億元，2013年則達到325億元，提速明顯。
??“按照招商地產目前大約六成的去化率計算，今年第四季度其銷售額有望達到150億元，全年銷售金額則可達470億元，同比去年大約增長9%。”群益證券分析師王睿哲表示，雖然上半年招商地產銷售較為疲弱，但這對其全年銷售金額的增速並不會有太大的影響。
??然而，對於一傢快速規模化成長的公司而言，招商地產所面臨的挑戰也開始顯現。從2011年開始，招商地產的盈利增速已經連續3年出現下滑：2011年，招商地產盈利25.92億元，同比增長28.85%；2012年實現凈利33.18億元，同比增28.03%；2013年實現凈利潤42.02億元，同比增長26.64%，銷售額的快速增長並未帶來穩定的2胎借貸的條件盈利能力。
??與此同時，快速規模化的擴張可能也會對今年剛剛完成權力交接的招商地產形成一定的考驗，“林少斌時代的招商地產一直給人穩健的印象，賀建亞主導的狼性文化或許會給招商地產帶來一些企業內控的壓力。”有房企高管人士如此表示。
??在房地產白銀時代，依托於招商局的平臺資源，招商地產顯然仍然有其他房企所不具備的優勢，其協同整合之路或許曲折但依然可期。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/08225944253777526960885.shtml
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