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看好交通紅利 房企 加熱高鐵新城

  "近幾年，長沙的目光一直聚焦在河西各大熱點板塊，河東一個'供地稀缺'的理由，似乎就回絕瞭所有聯想。仔細看，河東的產品其實難得一出的，且出來的多為名門貴胄。"一位業內人士曾提到，就連高鐵新城的開發門檻，也是日益高漲。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/08424175663.shtml

  早 在3年前，武廣高鐵段興起所帶來的交通紅利剛剛釋放，運達中央廣場已經在此實踐新城乃至全長沙的頂級住宅夢。2013年10月，以"中部大樞紐·高鐵新時 代"為主題的長沙高鐵新城暨雨花區重點項目招商會在上海隆重舉行，7個項目現場簽約，合同引資227億元人民幣。區域巨大商業前景也在招商會上得到體現， 其中不乏五礦、綠地、卓越、沃爾瑪、傢樂福等耳熟能詳的大品牌。

  如今，高鐵新城儼然成瞭"新貴們"的聚集區，綠城、萬科、融科、茂華等中高端住宅產品隨處可見。不同於用商業培育新區，早已聚集消費力和交通利好的高鐵新城，對復合型業態的吸引力也越來越明顯。

  過 去幾年，在運達中央廣場一心一意提檔區域配套及整體形象的同時，2013年6月開業的喜盈門·范城，如今已然客流如梭，運達中央廣場承載著喜達屋頂級酒店 的主樓以湖南當前第一的高度封頂；旭輝集團也通過收購股權的形式進場；綠地也在開年拿下瞭東南門戶的土地，綻放全新的綠地之窗，其中含近20萬平方米的大 體量商業......商業巨頭們的視線，越來越集中在這個區域。

  2009年，京廣高鐵線的"武漢-廣州"段正式通車，長沙東大門價值窪地被呼嘯而來的鐵路擊穿。彼時，長沙、武漢、廣州三市正式進入"3小時生活圈"，而"3小時"的意義遠不止是實現長沙與核心城市的無縫對接，一座嶄新的高鐵之城，價值也由此拉開。

  據 瞭解，2013年底通過收購進場的旭輝國際廣場，其樓面單價就接近四千元。旭輝國際廣場營銷副總監唐德標告訴記者，盡管拿地成本不低，在長沙的版圖上，卻 沒有一個區域像高鐵新城這樣迎來多條鐵路交會的利好，區域還保留著巨大想象和發展空間，而有實力選擇高鐵新城的地產品牌，將為區域的長線發展開個好頭。

  綜合體"加熱"高鐵新城

  盡管交通紅利帶來的區域價值受到瞭眾多企業認可，公眾對其價值的認知卻遠未跟上。對此，興蘇廣場項目副總經理李勇曾坦言，以商業為亮點的興蘇廣場就是來為區域的生活配套填空的。

  不惜重金加入區域的商業地產競爭的企業不止一傢。

  交通紅利價值可期

  值得一提的是，首先試運營的地鐵2號線再一次為區域加碼，高鐵和地鐵編制成的巨大財富帶，將把這座集合瞭豐富住宅產品線和大體量區域商業於一體的樞紐型新城推向瞭新高位。

  ■三湘華聲全媒體記者劉婞

內容來自sina新聞

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新聞來源車貸利率多少才合理http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/07392318874.shtml

7月二手房市場復蘇力度減弱

  數據顯示，目前中山區二手房掛牌均價為15230元/平方米，環比上漲0.2%；西崗區掛牌均價為12837元/平方米，環比下降0.9%；沙河口區掛牌均價13751元/平方米，環比上漲2.6%；甘井子區掛牌均價10528元/平方米房屋二胎 台新房屋二胎利率貸款全省皆可處理，環比上漲0.4%。

  大連鏈傢地產經紀管理部統計數據顯示，截至7月30日，大連市內四區7月份二手房總過戶量為2015套，環比上漲11%，與去年同期1843套的過戶量相比，同比上漲14.1%。但是從成交量的環比變化來看，7月市場復蘇力度明顯減弱。

  剛需"堅挺" 改善"入場"

  7 月，二手房購房者中，改善性住房占市場成交的22%，婚房占8%，首次置業占46%，學區房占15%，呈上升趨勢。總體呈現剛需"堅挺"，改善"入場"的狀況。從付款方式看，現金付款占市場成交的33%；商業貸款呈現上升趨勢，占市場成交的47%；公積金貸款占12%，相比6月略有下降。從各個面積段住宅成交情況來看，50平方米以內占市場成交的23%；50~70平方米占市場成交的23%；70~90平方米占市場成交的15%；90~120平方米占市場成交的17%。70平方米面積段以下戶型在成交上占有明顯優勢，90平方米面積段以下住宅成交占住宅總成交近6成，目前中小戶型依舊是熱點成交戶型。

  購房需求放緩

  從春、夏季兩屆房展會可以看出，首次置業的購房需求和部分改善類購房需求放緩入市步伐，這也促成瞭7月大連二手房過戶量呈小跳躍式增長的態勢。近兩三個月來房價的小幅上漲，促使部分二手房業主再度小幅抬高房價，讓市場一度陷入尷尬的觀望態勢。業內人士分析認為，目前房價上漲雖然放緩，但開發商和二手房業主都有惜售心理，導致市場供需結構依然緊張。短期來看，購房者對房價上漲的預期依然較高，導致需求依然集中。預計下半年樓市將逐步降溫，二手房業主對自有房屋的價格定位也將更趨於理性，房價不會出現大幅反彈，購房者還是要理性地出手購房。欣欣

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  優惠情況：認籌1萬抵9.8折

  產品類型：高層洋房，也有部分商鋪在售

  主力戶型：在售禦苑組團140到270平方米中大戶型洋房，將推尚苑組團87-152平方米。

  主力戶型：收官組團，洋房戶型105-144平米的三四房

  位置頭前重劃區怎麼貸款比較會過件：禪城區祖廟東華裡片區

  建面：總建築面積約150萬平方米

沿海馨庭 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)。資料圖片" />

  五一動態：5月推出尚苑洋房組團，為項目第4期的洋房組團，也是項目首個超高層中小戶型組團。面積以87-152平方米中小戶型為主

  樓盤特色：戶戶有景

  樓盤特色：居住氛圍成熟

  產品類型：高層洋房

  主力戶型：華府洋房組團70～140平方米，在售50-120平方米的商鋪，有10多套餘貨

  主力戶型：二期新推準現樓90平方米三房

  片區分析

  作為魁奇路上最大的一個商住綜合體，這一項目的商業組團，包括星級酒店、甲級寫字樓和公寓，自身更配有16萬方購物中心，附近銀行、餐飲商業街都很成熟，小區配有大型泳池、戲水池、羽毛球場、兒童遊玩中心等康體配套設施。

沿海馨庭。資料圖片

  世博嘉園 地鐵綜合體 預計7字頭起售

  世博嘉園，最大的特色是這一項目占據瞭地鐵魁奇路站的地利。住在這一項目的業主，足不出戶就可以搭上廣佛地鐵，往來廣佛之間，是一個出行非常便利的樓盤，項目地處魁奇路南側，交通上也是一個四通八達的區位。

  在禪城老城區板塊，今年還有新貴面市。這包括禪城南浦村改造後的越秀地產禪城新項目，雖然這一項目目前披露信息不多，但越秀地產透露將打造成公司旗下明星產品系列"嶺南系列"，具備傳統居住特色和元素，計劃下半年正式亮相。而在禪城蓮花、升平片區，富力地產去年10月底競得的佛山首個新項目也有望面市。

  均價：禦苑目前均價約17000元/平方米，一線商鋪售價超10萬元/平方米

  樓盤特色：位居佛山核心地段

  位置：禪城區黎明一路23號(魁奇路站側)



  建面：總建築面積72萬平方米

  配套：作為沿海地產首次進入佛山市場的項目，沿海馨庭位居佛山新城北片區核心領域，擁有豪宅區的成熟生活氛圍，魁奇路、瀾石路東西交錯，嶺南大道、港口路接通南北，地鐵交通環伺四周。

  將推的尚苑組團，其小區配套完善，內部就有超過1400方的私傢會所、戶外泳池、戶外燒烤設施、健身房、乒乓球室等應有盡有。

  均價：此前曼克頓組團以9字頭價位發售

  由16棟塔樓組成，高層住宅+沿街底層商業形成的高容積率低密度社區形態，為住宅產品創造瞭良好的采光、通風、視線景觀及產品均好性。

  均價：新品預計7字頭起售

  產品類型：高層洋房

  普君新城·華府是城央核心地段的大型高端居住社區。項目由21棟28-32層的高層住宅構成，園內擁有180米中軸園景及3000方規模的泳池疊水雙水景。整個桂殿蘭宮花園構建"一谷，兩湖，三軸，四組團"，讓每傢每戶都可欣賞到中心花園的園景。

  五一動態：預計五一前後推出項目的收官之作"尚譽"組團，樓高23層，2梯4戶或2梯6戶設計，戶型涵蓋105-144平米的三四房。

  在這其中，開盤時間最久的嶺南天地 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，將在5月推出4期住宅組團--- 尚苑。尚苑組團為普君北路上蓋的地鐵物業，也是祖廟片區首個超40層的超高層住宅組團。這一組團由5棟高層樓組成，為精裝或毛坯洋房，也是嶺南天地首個中小戶型組團，戶型涵蓋87-152平方米。

  五一動態：項目首個洋房組團---普君新城·華府，計劃今年下半年推出市場。銷售中心、園林展示區及樣板房將於七月亮相。

禪城主城區大盤推新貨 個個皆重磅

  樓盤特色：交通四通八達

內容來自sina新聞

  均價：華府洋房待定，商鋪每平方米6萬到9萬元

  配套：作為上海新天地在佛山的"嶺南復制版"，嶺南天地項目地處佛山中心城區祖廟-東華裡核心片區，是一個地處市中心的大型綜合體項目。這一項目，擁有精益求精的商業配套。嶺南天地一期商業街和部分二期商業街商戶早已開業，馬哥孛羅酒店也早已迎客，項目商業街區計劃今年全面開業。

  沿海馨庭

  90平方三房 8字頭認籌

  位置：禪城區港口路華新路交會處

  建面：約23萬平方米

  此外，在原優越百貨、地鐵祖廟站上蓋的嶺南天地高檔集中式商場，目前也已經在建設中，有望在明年封頂落成，未來這一項目還計劃在祖廟正對面興建地標式寫字樓、服務式公寓。

  這一項目采用A RT D ECO新古典主義建築風格，配合百餘種植物景觀，構造出一個擁有五重庭院的精品樓盤。

  項目周邊配套成熟，與希爾頓酒店、華潤萬傢為鄰，七所學府環伺，私享超大社區、超大園林，戶戶通透方正。

  配套：世博嘉園是禪城城南大盤，是一個緊挨著地鐵魁奇路站的大型城市綜合體，這一項目商業體量多達36萬平方米。

  屏東獅子建地貸款五一動態：項目將推二期"魁奇郡"洋房新品，分佈在5、6座90平方米三房。

世博嘉園。南都記者張明術攝

  嶺南天地 5月售尚苑組團 主推中小戶型

  均價：新品計劃8字頭認籌

  而業界預計，由於新面市高端盤多，禪城主城區的價位整體堅挺，但發展商讓利面也在增加，今年二季度之後洋房價位將維持在10000-15000元/平方米左右，但隻要購房者留意，"9"字頭甚至更低的起步價，在禪城主城區也能找到。

  沿海馨庭是一個地處港口路上的精品樓盤。港口路一直以來都是禪城城南豪宅聚集區，居住氛圍非常成熟，這為沿海馨庭這一新盤，創造瞭良好的整體居住環境和氛圍。

  據瞭解，項目主推的住宅產品，為90平方米的小三房產品，是最受市場歡迎的產品形態，準現樓發售，增加瞭產品的性價比，而近期這一項目新品以8字頭認籌，也讓其更具價格競爭力。

  佛山雅居樂花園 9字頭洋房熱銷

  位置：禪城城南文華路與魁奇路交界處

  建面：約60萬平方米

  配套：整個項目位於亞藝湖景板塊邊，北接佛山繁華舊城區，南臨東平河一河兩岸未來中央商務區，北有40萬平方米亞洲藝術公園。周邊還有多傢名校，佛山市實驗學校、華英學校等都是當地名校配套。

  五一動態：主要推售90平方米的三房、130-205平方米的四房單位。五一黃金周期間，項目將舉辦大型親子互動活動"智勇大沖關挑戰賽"，讓小朋友當一回"小勇士"。活動現場除大沖關比賽的驚險刺激，更有小黃人和唐老鴨助陣。

  產品類型：高層洋房

  主力戶型：90 - 20 5平方米洋房

世博嘉園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)。南都記者張明術攝" />

  樓盤特色：亞藝板塊大盤

  佛山雅居樂花園是亞藝板塊的成熟大盤，居住環境、產品素質，多年來都得到市場認可，是一個常春藤一樣的宜居大盤。3月底以來，佛山雅居樂花園兩大組團，都頻頻推出低於市場預期的"驚喜價"，售出300套以上，熱銷一時。

  普君新城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 華府組團7月亮相

  位置：禪城區文華北路

  建面：總建築面積120萬平方米

  配套：普君新城項目位於佛山祖廟商圈和季華C B D兩大商圈交會處，總建築面積達到120萬平米，是一個涵蓋高端住宅、酒店式公寓、風情步行街、超甲級寫字樓、星級酒店以及購物中心的超級城市綜合體。項目周邊名校林立、醫療資源豐富。

  禪城主城區，是佛山中心城區最新啟動三舊改造的片區。這置換出一個又一個優質商住綜合體項目，而在今年特別是五一後，禪城主城區的大盤將持續推進，而且其中重磅項目為數眾多。

  產品類型：商鋪、高層洋房

嶺南天地。南都記者張明術攝

  此外，這一項目本身商業體量大，商業組合業態豐富，16萬平方米的商業中心，打破瞭魁奇路站附近缺少大型高檔購物中心的"空白"，未來項目南側的新鴻基·瀧景的地標性商業開發後，所處片區的商業價值將有極大的提升。與此同時，這一項目也註重突出自身的性價比優勢，作為項目壓軸洋房，新推產品僅以7字頭起，幾乎是佛山中心城區"最筍"價位，消息一經發佈，市場關註度立刻提升。

  在城南，景觀資源型項目是新舊大盤鬥法。瀾石片區的瀧景花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，4月已首批推出可望江景160、185平方米的三房及四房單位，亞藝板塊的佛山雅居樂花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，2大組團3月底以來推出"驚喜價"，持續熱銷。

  在這一項目周邊，有惠景中學、綠景小學等名校配套，是佛山傳統的教育強區。

  嶺南天地是一個相當具有自身特色的樓盤，這一項目集歷史文化、旅遊和現代化的商業街區資源為一體，為項目內其他的業態，如住宅和商鋪提供瞭有力的人流量、客流量支撐。項目將推的尚苑洋房組團，比起此前推出的1到3期住宅產品，其面積更迎合剛需，是一個入門級的產品，同時這一組團在配置上一點不遜色其他3期住宅產品，緊挨著普君北路地鐵站，小區地下商場直通地鐵站，項目周邊儲備地塊也將建成新的購物中心。

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首批房奴走過黃金時代 新一代房奴人在囧途台中南區農地貸款

  南京大學商學院經濟學系主任葛揚認為，房子作為一個社會問題，不能孤立地看。首批房奴財富的增民間二胎 民間二胎設定資料利率多少免費諮詢試算值，除瞭有投資的收益，也有市場改革的收益，而這個時代性的因素，是不可復制的。

  同為房奴，境遇也是各不相同。2004-2006年，南京房價上漲加速，有人開始意識到買房子除瞭居住之外，還能帶來遠超工資的巨額收入，房地產業由此進入瞭投資時代。尤其是進入2006年，雖然南京市有針對性地采取瞭一系列綜合調控措施，調整供求關系，但依然擋不住房價上漲的趨勢。

  說還十五年實際隻還瞭四五年

  上世紀90年代，國傢開始施行住房貨幣化政策，銀行對居民住房貸款"開閘"辦理。隨著南京房價節節攀高，人們開始背上房貸，"房奴"一詞也在2006年逐漸流行開來。

  不過葛揚認為，新房奴的首付一般都有父母支持，這是當初老房奴所不具備的。而且現在的工資收入也在增加，再加上隨著房地產的發展，現在商品房的質量以及舒適度等各方面也比之前高瞭很多，所以新房奴也有其"幸福"的一面。但結合通貨膨脹等因素總體來看，新房奴較之首批房奴，壓力還是增大瞭。

  新房奴負擔重但也有幸福的一面



  第一批"房奴"承受瞭"吃螃蟹"的焦慮，扛過瞭既還房貸又要養傢的苦日子，時代也反饋給瞭他們豐厚的回報，不但以較小的成本擁有瞭居所，而且隨著這十多年南京房價的快速上漲，當年的房產往往已經增值瞭幾倍甚至更多，當初的一些"房奴"一不留神已積累瞭巨額財富，資產呈現出爆發式增長的態勢。

內容來自sina新聞

  現如今，首批"房奴"們紛紛後悔當年怎麼沒多買幾套，但這樣的好機會顯然不會再有瞭。有業內人士戲稱，首批房奴的幸運難以復制，房奴的"黃金時代"已經結束。

  1997-2003年，南京房地產市場剛起步，房價不高，城中也隻有3000元/㎡左右，但對於那個時代的購房者來說，大傢都對貸款買房心有畏懼，隻有親戚朋友都實在湊不出錢沒辦法瞭才會去貸，而貸款之後又多因舍不得多還利息，不少人咬咬牙，在緊巴巴的一段"艱苦歲月"後提前還上瞭貸款，雖然首批"房奴"貸款合同上申請的年限都在15年以上，但是實際上平均還清貸款的年限在4.5年-5年。

  幾代房奴境遇各不同有人歡喜有人愁

  2007-2009年，南京樓市發起高燒，房價飛速上漲，甚至有樓盤出現瞭兩小時單價上漲1200元的"奇跡"，為此，政府出臺瞭加息、提首付、一房一價等一系列措施為樓市降溫，這一時期的房奴也明顯感受到瞭房貸對生活質量的沖擊。

  但無論如何，回頭看的話，在這些年尤其是在2007年房價暴漲前買房的房奴，依然享受到瞭房價上漲的福利。

  對於眼下80後、90後房奴來說，所謂"翻身得解放"的首批房奴根本算不上是真正的房奴，因為首批房奴當時大多貸款5-15萬，基本上5年內就能還清，而對現在的年輕人來講，動輒幾十萬甚至上百萬的房貸，20-30年的還款期限，負擔遠非當年可比。

  好在2010-2012年，南京樓市迎來瞭"史上最嚴厲的調控"，在限購、限貸的打擊下，樓市成交下降，樓市高燒終於降瞭一些。但貸款利息仍比調控前高，高房價和貸款壓力，已經讓當房奴的門檻愈來愈高。

  上世紀末，國傢開始大面積施行住房貨幣化政策，同時商業銀行也開始對居民住房貸款"開閘"辦理，南京迎來瞭住房貸款的新時代。由於當時的住房貸款期限基本以10到15年居多，因此10餘年過去，首批房奴即將還清貸款，翻身得解放，其中絕大多數享受到瞭資產爆炸式增長帶來的財富，是"最幸福的房奴"。

  南林大社會工作系主任孟祥遠也認為，過去10年，買房作為居所，另一方面也是抵禦通貨膨脹的手段之一，是保值和增值的一個渠道，但現在想通過投資房產短期獲得較大盈利，顯然已不太可能瞭。對於當今的工薪階層來講，工資雖然高瞭，可工資的漲幅趕不上房價的漲幅，新一代房奴確實壓力比較大。(郭素娟)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-15/10472193973.shtml

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新聞來台南農地貸款源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/08352673081.shtml

超八成網友不願 以房養老（圖）

  近日，中國保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，並擬在北京、上海、廣州和武漢四地開展為期兩年的試點。此消息一出，引發社會廣泛討論。

調查顯示超8成網友不願以房養老

  所謂"以房養老"，簡單地說叫"倒按揭"，是指老人將自己的產權房抵押給保險公司，以定期取得一定數額養老金或者接受養老機構提供服務的一種養老方式。老人身故後，房子歸保險公司所有。這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。那麼，有多少人真正瞭解"以房養老"？有多少人能接受？近日，手機騰訊網對此展開調查，吸引瞭逾兩萬人參與投票。圖文據《羊城晚報》

內容來自sina新2胎車貸怎麼貸款比較會過件聞

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  網友"星星"：應該讓政策先"飛"一會兒，市場自己調節一下。

新聞來源http://cs.house.2胎房貸年息缺錢急用哪裡借錢sina.com.cn/news/2014-07-13/08204287086.shtml

內容來自sina新聞

  網 友"yunsheng"： 多數房地產市場還隻是區域市場，每個市場都靠本地消化。所以全國沒有統一調控標準，各地情況不一政策也不一，所以不用擔心救市會影響整個中國房價。救市不 是救房價，更不是救開發商，而是救交易量。救市隻是為瞭讓房屋交易量回升到正常水平，以穩定市場，不至於陷入蕭條從而影響到其他行業的發展乃至整體經濟， 更不會讓整個樓市供求發生逆轉。

  今年以來，已有十多個城市出臺政策，直接或間接地挽救房地產市場，對此，網友爭論激烈，各執一詞。

  網友"徐徐微風"：靠房地產拉動經濟增長的想法和做法，是不明智的，無異於竭澤而漁。政府應該適應斷奶，總是依靠土地財政、房地產拉動經濟的老套模式，談產業轉型升級，隻是空話。盲目利用房地產拉動GDP，然後把作為消費主體的百姓變成房子的"奴隸"，這樣的做法遲早行不通，亟需改變。

  人民財經以"地方政府該不該出手救市？"為題推出《財經"辯辯辯"》欄目。截至發稿，有愈7000名網友參與辯論，結果顯示，有6128名網友認為地方政府不應該救市，占總投票數的 83%，該部分網友認為，多年的高房價讓百姓的生活質量有所降低，沒有幸福感，必須盡快讓樓市回歸理性，市場經濟應尊重市場調節，政府不應該出手救市。餘下17%的網友則認為，房地產市場關系著經濟大局，影響多個行業，為應對當前經濟下行的壓力，政府應及時出手"穩市"。

  八成網友呼籲樓市回歸理性 政府應擺脫"土地依賴癥"

  網友"一米陽光"：地方政府在做出類似調控房價之類關系百姓民生的決策前，應多聽聽基層百姓的呼聲。這幾年的高房價讓城市尤其是一線城市的許多百姓不堪重負，面對"兩代人收入隻夠首付，三代人終身當房奴"的殘酷現實，城市居民很難有幸福感。樓市應該回歸理性。

  網友"Lisanna"：房價太高瞭，普通老百姓根本買不起房子瞭，必須讓房產泡沫擠壓出來，不然生活壓力大，成本高。

  網 友"182.118.46.★"：除一線城市北上廣因制造業眾多，房子入住率高外，其他城市房屋空置率很高，必須繼續抑制房地產投機或過度投資，但須支持 第一套房購買。各地政府應以制造業業績、制造業增加的就業崗位數、失業人員數量作為政府業績評估標準，減少對制造實業的"吃拿卡要"，減少土地財務經濟方 式。房地產松綁是不可取的，必須加大措施抑制房地產投機，減少餘量資本進放房地產。

  房地產關系經濟全局 部分網二胎借款利率任何問題免費諮詢友呼籲救市

  網友"發呆的小牛"：目前的經濟形勢與幾年前已經很大差別。彼時中國經濟過熱，房價暴漲，此時經濟遇冷，一些企業停工，生活在最底層的民工失業，大學生就業率低，如果此時任憑房地產崩盤，中國經濟將嚴重受到影響。

  網友"風起雲湧"：總理曾多次提到說"市場的事要交給市場"，房價該漲就讓它 漲、該降就讓它降。既然是市場經濟就應尊重市場規律，由市場自行調節，房地產市場不能一有事就依賴政府宏觀調控。市場真正起決定作用是個痛苦的過程，過程 中可能會牽涉到多方利益也可能對宏觀經濟造成一定沖擊，但是不經歷痛苦的調整，房地產市場永遠不可能真正成熟起來。



網友熱議地方政府救市應適當 斷奶 讓樓市回歸理性

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  在固定資產投資的構成中，制造業投資增速上升最快，增速從16.5%上升至20.6%，成為經濟反彈主要貢獻，但從邏輯上看，這會加劇產能過剩；三季度的地產和基建投資增速則有升有降：盡管前三季度房地產投資增速同比有所回落，但9月份數據又呈現明顯的上升勢頭，有望繼續支撐全社會固定資產投資增長；但9月基建投資增速從29.4%降至21.6%，主要源於交運投資增速的下滑，這也與9月挖掘機使用率回落等中觀數據相對應。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-06/08052482465.shtml

  導致利率上行的因素中除瞭利率市場化之外，債務總規模的快速增長，每年還本付息規模的膨脹，也是重要因素。估計2013年全社會的還本付息額就超過5萬億，僅以信托為例，今年年初有兩個規模達到近12億的項目到期未能償付本息而拍賣抵押資產、進入司法拍賣。據統計，2013年信托行業到期產品總規模已接近5000億元，兌付壓力較大。

  樂居調查：這個十月您買房瞭嗎

  三季度經濟增速的回升，與6月份國務院常務會議提出的支持鐵路、城市基礎設施、棚戶區改造、4G、環保等領域投資的一系列穩增長措施有關，盡管這些穩增長投資領域占固定資產投資比重僅為8.12%，但按中性情況分析，其將拉動下半年經濟增速約0.3%。但從長期看，由於對經濟結構調整的力度始終不大，故投資效益卻是令人擔憂的。

  原創：

李迅雷房地產泡沫必破並引爆金融危機

  就保險行業而言，目前保險公司的新增保費成本大約在6%左右，但2012年6萬多億險資的投資收益率僅3.39%，成本與收益的倒掛，迫使保險業大量配置非標債權。目前非標規模已經超過1600億，而國債等低風險資產收益率已經接近歷史高位，依然乏人問津，源於競爭環境下對高收益的狂熱。短期市場競爭使得風險管理上劣幣驅逐良幣，從長期看將給金融系統埋下巨大的風險，這與美國次貸危機以前金融機構狂熱配置ABS債券的行為如出一轍。

  如果總是不肯去刺穿泡沫，卻以穩增長的名義推遲調結構，則今後金融危機的爆發能級會越來越高。所以，風險越早釋放，會越有利於經濟的復蘇。打一個形象比喻，若今後三年內出現金融危機，危機級別相對低，則有利於中國加快改革步伐，中國今後還有希望跨入到歐美等高收入國傢行列。若五年後才出現房地產泡沫破滅，則消費剛需基本耗盡，中國步入中等收入陷進的概率大大增加，中國經濟或許隻能成為拉美瞭。

  穩增長靠再走老路：加杠桿、擴產能

  10月沈陽商品住宅市場成色十足 房企演繹強者恒強

  當住房作為自住的消費品時，其價格水平更多與購房者收入水平或租金水平相關；而當住房變為投資品時，其價格則更多受各種預期影響。當前，房地產已經捆綁瞭中國經濟，故投資者也預期到中央政府不會出臺嚴厲的房地產調控政策，而地方政府更不願意打壓房地產去斷送土地收入來源，這就是房價繼續攀升的原因 大而不能倒。但要知道，行政調控對於資產價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產泡沫破滅案例，在全球都是無一幸免的。

  上周剛公佈的中國三季度GDP增速為7.8%，比二季度快瞭0.3個百分點，預期全年經濟增速將保持在7.5%以上，穩增長目標可順利完成。但在經濟保持較高增長的同時，經濟結構問題是否改善，金融風險是否下降免費估貸二胎年息借貸增貸轉貸等深層次問題更需要關註。

  沈陽10月樓市量降價升 商品房供應量環比減少64.8%

  回顧中國歷次制定的五年規劃，都是將GDP的增速目標設得比較低，目的是為瞭調結構、轉變經濟發展方式。但落實到每個年份，則又將GDP增速目標調高瞭。比如，今年是十二五規劃執行的第三年，前兩年的GDP增速都超過或接近8%，高於規劃預期目標一個百分點。而今年卻又將穩增長的目標定在 7.5%，在這個目標下，調結構幾乎是不可能實施的，且企業、政府及居民債務規模的增速仍將維持較高水平，這又在積聚金融風險。

  金融危機爆發時間取決於房地產何時出現拐點

  今年前三季度經濟增速與去年前三季度均為7.7%，但今年的市場利率水平卻明顯上升，表現在債券市場上，則是債務收益率水平上行，目前中國債券的信用利差已處於歷史最低位。原因在於，利率市場化後銀行、保險等金融機構資金成本大幅上升，因而要求在資產端更高的回報率。統計顯示，今年保險資管的新增利率債投資為零，資金主要增配瞭高收益的非標資產。銀行理財主要配置的標的也是非標資產和高收益債。而由於政府的隱性信用擔保被泛濫使用，到期債券絕大部分都是剛性兌付的慣例，投資人的信用風險意識被拋之腦後，導致瞭信用利差的大幅下降。

  與市場利率水平形成反差的，是企業盈利水平的下滑。今年前三季度，中國500強企業平均利潤率僅4.34%，比去年同期降0.33個百分點， 經濟所能提供的回報率在下降，但是三季度以來以債券利率為代表的社會資金成本持續大幅上升，表明高負債下企業融資的剛性需求，為瞭支付本息而寧願支付更高的利率。

  8.12億沈陽三宗黃金地塊今日拍出 富力在沈再添一地

  十一月首周開盤量銳減 沈陽樓市冷清

  市場利率上行反映金融風險提升

  2008年以後，中國經濟整體負債率進入加速上升階段，總負債/GDP從2008年的197%升至2013年三季度的286%，其中企業部門負債/GDP從85%升至121%，金融部門非存款負債/GDP從62%升至88%，政府部門負債/GDP從31%升至43%(其中地方債以官方公佈的10萬億計算)，居民部門負債/GDP從18%升至35%。

  這裡需要說明的是，總負債規模與發達國傢相比，並不算大，而且其中也有重復部分。且從經濟整體來看，負債率肯定低於100%，因為其等同於社會金融資產在總資產中的占比。但這裡有兩方面需要引起重視，一是2008年前，總負債/GDP的變化不大，幾乎是一條平走的曲線，但2008年至今的短短五年中，總債務增速居然超過名義GDP的45%，如此高的債務增長速度，屬全球罕見。二是由於金融負債的分佈失衡，會使得某一經濟主體金融負債過多，導致債務利息超過資產收入，會使得其現金流變負從而失去造血能力。今年6月份一度出現的"錢荒"危機，其本質也是金融產品期限錯配導致結構失衡而引發的。

  由於負債總是與資產相對應的，企業、政府與居民的負債，在中國以銀行為主的金融體系下，對應的大部分是銀行的資產，而銀行的資產構成與質量，決定瞭銀行風險的大小。目前銀行獲得的資產抵押物中，主要是房地產。據海通證券銀行業研究員戴志峰統計，銀行表內貸款中，按揭貸款占13%，開發貸和建築貸占10%，地方政府融資平臺占15.2%，故38%的貸款直接與房地產和融資平臺相關；在表內貸款中，54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預計為13-16萬億，其中70%左右投向房地產和融資平臺。由此可見，土地與房產的未來價格變化，基本決定瞭銀行資產的風險度。

  因此，房地產出現拐點的時間，基本上也對應中國發生債務危機的時間。或許是基於房地產對中國經濟的舉足輕重影響，今年政府在房地產調控政策上，也愈發小心翼翼，唯恐一著不慎，滿盤皆輸。如在去年末的政治局會議上，對房地產提出的要求是"加強房地產市場調控和住房保障工作"；但今年7月份政治局會議隻提"促進房地產市場平穩健康發展"，未提及調控。然而，今年中國的房價走勢總體上依然非常強勁，漲幅越大，未來下跌的空間也就越大。

  從9月份工業用電量大幅回落的數房屋二胎貸款率利貸款全省皆可處理據看，四季度經濟增速應該會略有回落，但短期內似乎看不到經濟發生趨勢性向上或者向下的跡象。中國經濟仍然面臨產能過剩、債務規模上行的壓力。

  從 "三駕馬車"對前三季度GDP增長(7.7%)的貢獻看，消費貢獻瞭3.5%，保持穩定，投資貢獻瞭4.3%繼續上升，出口的貢獻是-0.1%，繼續下降，說明海外經濟在去杠桿，國內經濟的反彈靠的是投資再度加杠桿。

  因此，金融風險的發生時間，未必取決於債務規模有多大，卻主要取決於負債所對應的某類資產的價格波動拐點何時出現。而金融危機爆發的深度和廣度，則取決於這類資產價格波動的幅度和所對應的負債杠桿率水平。

  下半年啟動的政府性債務審計結果即將公佈，我們預估地方債務規模在14萬億-18萬億之間，說明每年地方債規模的增速超過10%，其對應資產的泡沫擴大速度也應該超過兩位數。

  樂居特別策劃：這個冬天讓我們在傢隻穿秋褲吧

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建立房地產市場長效機制 需要進行全方位改革

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  有報道稱，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案。該草案正在有關部委、協會等小范圍內征求意見，但推出時機尚未確定。

  本輪房地產市場調控發展到今天，房價依然在不斷地上漲，未能收到民眾所期待的效果，已經處於比較尷尬的境地。調控之所以失效，固然有諸多錯綜復雜的原因，但由於缺乏市場發展的長效機制，導致調控過多地利用行政力量，無法適應變幻莫測的市場，是一個難以回避的問題。

  值得註意的是。7月30日召開的中央政治局會議提出，要"促進房地產市場平穩健康發展"，其中關於房地產市場的政策宣示有別於以往。這是一個重 要的信號，它表明新一屆政府很重視房地產市場的發展。當然，這並不等於放棄已經執行瞭幾年的調控政策，而是為房地產調控提供瞭新的思路，要從財稅、金融、 土地制度等房地產市場的重要關節點入手進行改革，為市場建立起長效機制。

  我國房地產市場建立以後，就很快被地方政府作為拉動地方經濟的一個龍頭產業來加以培植。地方政府的這種做法在此次調控過程中受到輿論的持續批 評，但是就房地產市場的性質來說，它對相關產業確實有其不可忽視的拉抬作用，因此地方政府的這種選擇並無嚴重的不當。但是，它的一個客觀效果是使房價迅速 上漲。現在說到房價上漲，人們通常把責任歸結到房地產開發商身上，其實地方政府通過賣地建立起來的"土地財政"制度起的作用更大。而地方政府之所以對"土 地財政"制度產生瞭很強的依賴，又與上世紀90年代進行的財稅分配體制改革有直接關系，"分稅制"的推行使稅收大量進入中央政府，導致地方政府財政資金緊 張。

  看清瞭這樣的脈絡，我們就可以大致理解為什麼此次貌似轟轟烈烈的房地產市場調控未能見效，因為調控並未觸及"土地財政"制度，地方政府在房地產 市場中的利益格局未曾打破。而調控之所以未能觸及這個要害，又與"分稅制"的改革未能啟動有直接關系。這樣，調控就隻能停留在頭痛醫頭、腳痛醫腳的境地， 難以達到民眾期待的目標。

  房地產調控失效的現實提醒我們，房地產市場必須建立起一套既能保證其發展，又能為民眾提供基本的住房需求的制度，而要達到這個目標，需要進行全 方位的改革。建立房地產市場的長效機制，需要對現行的金融、稅收分配，特別是土地制度進行全方位的改革，打破阻礙房地產市場健康發展的固有的利益格局。特 別是對造成目前房價高企的土地制度，更需要進行深度改革，如果將土地供應改為年租形式，並將其與擬議中的房產稅結合起來，就能有效地降低房價。另外，目前 的分稅制也有必要進行改革，適當提高地方政府的稅收分配份額，也可以有效地減少地方政府對"土地財政"的過度依賴。

  必須指出的一種傾向是，在目前說到建立房地產市場長效機制時，很多官場人士熱衷的是房產稅試點的擴圍。簡單地看，房產稅確實能夠為市場搭建起一 種政府與開發商、民眾合理獲取市場利益的機制，但不能忽略的是，地方政府已經通過"土地財政"制度獲取瞭豐厚的收益，如果對這一造成高房價的要害不加改 革，在此基礎上再行大規模開征房產稅，實際上是在目前已經很高的房價再加一把火，民眾將為住房消費承受更高的付出。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-13/08142331316.shtml

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龍湖地產的另一面三年後商業擴容至300萬平

  "我想那縹緲的空中，定然有美麗的街市。街市上陳列的一些物品，定然是世上沒有的珍奇。"這是郭沫若先生在《天上的街市》中描述的美麗情景。而如今，吳亞軍帶領著龍湖地產正在建造著人間的"天街"。日前，龍湖地產在京宣佈啟用天街新標識，同時計劃到2017年在全國的商業版圖達到300萬平方米， 涉及重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州6個一線及領先二線城市。

  商業地產的十多年

  日前，亞洲最大的 蘋果直營店在重慶龍湖北城天街開門迎客，讓這傢已經營瞭11年的老店再次煥發瞭活力。"已經開業十多年來還具有如此活力，這在許多商業項目中是不多見的， 大傢所知的龍湖地產往往是通過普通住宅和別墅，其實龍湖是中國最早從事商業地產的開發商。"龍湖集團商業地產部總經理魏健表示。

  記者瞭解到，作為國內最早的購物中心開發商之一，龍湖早在2000年便成立瞭商業管理部，並於2003年迎來第一個購物中心--重慶北城天街的開業運營。截至目前，龍湖已擁有天街、星悅薈、傢悅薈三個主要商業品牌，並在全國13個城市中擁有商業項目土地儲備。

  龍湖年報顯示，截至2013年底，集團已開業商場面積達到100萬平方米，整體出租率達到97.6%，租金總額6.7億元，扣除營業稅後的租金收入6.3億元，同比上升31.3%。而這一增速有望隨著未來天街的陸續開業而再次提升。

  根據龍湖商業發展規劃，預計至2017年，龍湖的天街購物中心開業數量將由目前的5個增至14個，全部位於重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州6個一線及領先二線城市。屆時，龍湖持有開業商場總數將超過20個，開業總面積超過300萬平方米。

  "今年底開業的北京長楹天街將標志著龍湖購物中心品牌正式佈局一線城市。" 魏健表示，"未來龍湖商業的發展將更強調策略性，一方面根據天街的品牌定位，主動在目標城市尋找適合發展購物中心的商業地塊，另一方面在拿地後，遵循經營理念開展規劃建造。"

  天街首入京

  龍湖的商業地產進軍北京要晚於其住宅，"我們把北京列入最重要的商業項目發展城市之一，會把握機會做更多的購物中心"，龍湖地產北京公司商業總經理朱彬說。

  朱彬介紹，目前龍湖在北京共有4個項目，除瞭位於北京西苑地鐵上蓋的北京龍湖星悅薈之外，還有位於朝陽區東部常營地區今年底開業的龍湖長楹天街，位於南 部大興2016年開業的龍湖時代天街，都是地鐵上蓋項目。另外北部昌平沙河的項目目前正在籌劃中，"未來也將建成星悅薈這種產品線"。他說。

  除此之外，龍湖今年2月摘得的北京西南三環地塊中，有一部分是與當地政府合作的商業項目，"目前雙方就規劃還在協商當中，還沒有最後確定"，朱彬說。而 在北京蓄勢三年後，位於京東常營地區的龍湖長楹天街項目也將於今年底開業。龍湖·長楹天街建成開業後，將是朝陽東部地區最大的購物中心。

  滿足消費者需求

  與全新的品牌形象和定位相契合，龍湖總結11年商業運營經驗，正式宣佈將"滿足消費者需求"作為天街購物中心的核心經營理念，貫徹於全國所有天街購物中心的建造和運營環節。具體分別通過硬件環境的打造和軟件服務的升級全面實現。

  硬件環境方面，集中體現為對消費者停留時間最長的公共空間的打造。龍湖過去幾年實施瞭一系列切實可行的購物中心建造標準和運營制度，2014年頒佈的最 新版《龍湖集團持有商業建造標準》，詳細規劃瞭與消費者需求和體驗息息相關的方面，比如室內外交通系統、導視系統，室內溫度、濕度、照明系統等。

  軟性服務方面，天街也力爭滿足消費者和商傢的需求。龍湖加大瞭日常運營管理中對於體驗式指標的考核權重，並大力引入移動互聯網技術，打造智能商業系統，實現消費者滿意度、商傢滿意度和運營效率三提升。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/20182844765.shtml

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貨幣政策例會兩句話藏玄機更多定向寬松措施可期

  央行昨日在官網發佈新聞稿稱，貨幣政策委員會第二季度例會日前召開。"對比央行貨幣政策委員會前兩個季度例會的新聞稿你會發現，二者的雷同度可能達到瞭99%，但第二季度新聞稿比第一季度多出瞭兩句話，而這兩句話包含著微言大義。"一名分析人士對《第一財經日報》稱。

  上述分析人士所說的多出的兩句話，一是會議認為當前"經濟金融結構開始出現積極變化"，二是強調"靈活運用多種貨幣政策工具"。

  多名接受《第一財經日報》采訪的專傢學者表示，未來央行有望采取包括定向降準、再貸款等政策工具，強化定向寬松。而5月份央行口徑新增外匯占款環比驟降99%至3.61億元人民幣，也為貨幣政策的靈活運用騰出瞭更多主動操作的空間。

  經濟金融結構開始出現積極變化

  二季度貨幣政策委員會例會基本延續瞭一季度對國內外經濟金融形勢的判斷。會議認為，當前我國經濟運行仍處在合理區間，金融運行總體平穩，物價基本穩定。經濟金融結構開始出現積極變化，但所面臨的形勢依然錯綜復雜，有利條件和不利因素並存。國際經濟形勢和主要經濟體貨幣政策出現分化，發達經濟體積極跡象增多，部分新興經濟體增速持續放緩。

  除瞭"經濟金融結構開始出現積極變化"，其餘表述與一季度例會無異。

  民生銀行金融市場部首席分析師李志強對《第一財經日報》表示，"積極變化"之一是PMI指數出現持續回升。他認為這反映出新訂單增加明顯，尤其出口訂單需求出現瞭明顯改善。"這的確反映經濟出現階段性好轉。相對來說，經濟的變化還是比較明確的。"

  國傢統計局7月1日發佈的數據顯示，今年6月，PMI為51.0%，比上月上升0.2個百分點，連續4個月回升。李志強認為，隨著需求的增加，未來兩三個月逐漸會影響投資和經濟生產，三季度經濟數據會有起色，但幅度不會太快。

  民生銀行發展規劃部高級專傢溫彬也對《第一財經日報》稱，去年我國第三產業對GDP貢獻首次超過第二產業，這是我國經濟結構的重大變化。另外，上半年我國在基礎設施、民生工程方面也有重要改善，包括高鐵、棚戶區改造等，都可以反映出經濟結構的改善。

  金融結構性變化方面，李志強認為，最近信貸增長加快，表外影子銀行風險下降，監管趨嚴，降低風險的效果逐漸體現出來。另外，人民幣雙向波動預期加強，外部資本流入放慢。

  溫彬亦稱，加強監管使得表外業務重新回到銀行體系，這種調整結構有利於防范影子銀行風險，防止銀行同業快速擴張。同時，直接融資也在健康發展。

  溫彬還表示，央行貨幣政策變得更有針對性，更加支持"三農"、小微等薄弱環節，有利於實體經濟發展。

  靈活運用多種貨幣政策工具

  在談到下一階段的貨幣政策時，貨幣政策委員會第二季度例會稱，要密切關註國際國內經濟金融最新動向和國際資本流動的變化，堅持穩中求進、改革創新，繼續實施穩健的貨幣政策，靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長。改善和優化融資結構和信貸結構。繼續深化金融體制改革，增強金融運行效率和服務實體經濟能力。進一步推進利率市場化和人民幣匯率形成機制改革，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。

  如上所述，政策安排與一季度例會的唯一區別在於二季度例會新加要求"靈活運用多種貨幣政策工具"。

  此前，上述要求已經在實踐中進行，兩次定向降準、再貸款等操作都體現瞭靈活運用多種工具。接下來，央行還將采取哪些貨幣政策工具？

  中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇[微博]向《第一財經日報》分析表示，未來定向降準政策作用范圍有可能進一步增大，再貼現或再貸款的政策也將有可能繼續實施。

  郭田勇認為，應根據經濟發展需要，根據資金供求進行調整。他表示，長期來看，甚至包括基準利率也可能調整，但要把握靈活性。"從目前經濟形勢來講，基準利率應該往下調整。"

  溫彬則對《第一財經日報》表示，今年貨幣政策主要亮點是定向降準和存款準備金率計算口徑調整，有針對性降準是一個比較重要的政策。在保持短期貨幣市場穩定性方面，可以根據市場流動性的寬松或者緊張程度，進行正逆回購、SLO、SLF等操作，保持流動性總體穩定。

  而李志強則稱，所有的政策最終還是控制貨幣總量，從期限結構、信用結構等方面著手，起到改善和調整的作用。"不管什麼工具最終還是要落腳到這些方面。現在央行的工具還很難達到這樣的目的。"

  央行口徑新增外匯占款環比驟降99%

  對於央行而言，新增外匯占款的下降無疑給靈活運用多種貨幣政策工具提供瞭更多空間。

  最新數據顯示，5月份，央行口徑新增外匯占款僅3.61億元人民幣，環比驟降99%。4月份這一數據為845.89億元人民幣。自去年8月以來，央行口徑外匯占款增長開始提速，並於今年1月達到階段性高點後回落，於5月創下11個月新低。央行此前公佈的5月份全部金融機構新增外匯占款386億元人民幣，亦遠低於上月的1169億元，並創下去年8月以來最低水平。

  市場上有觀點認為，外匯占款少，央行貨幣政策受到的掣肘就少，主動調控的空間應該會變大，可用的貨幣政策工具就更多。

  溫彬對《第一財經日報》分析稱，外匯占款數據變化跟熱錢有關系，熱錢流入後隻能被迫對沖，貨幣政策就比較被動。"如果熱錢沖擊不大，在匯率相對均衡的情況下，貨幣政策就能更多根據我國宏觀經濟情況采取靈活的政策。"

  溫彬認為，外匯占款如果未來出現個別月份負增長，下一階段需要全面降準來應對。在他看來，降息可能性比較小，因為降息有可能會強化人民幣貶值預期，而貶值會加速資產重新配置。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-08/08462809172.shtml