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散售時代或將終結
來自第一太平戴維斯、仲量聯行等機構的信息顯示，上海寫字樓最主要的租賃需求，正是來自於金融行業。
根據仲量聯行此前的介紹，在浦東陸傢嘴(600663,股吧)，部分最新成交的寫字樓租賃價格已經達到20元/平方米/天左右，卻仍然一房難求。其中一個重要原因，就是因為有大量的金融、礦產等行業機構進入該地區。在這樣的背景下，滬港通帶來的政策性利好，無疑會讓上海的寫字樓市場進一步升溫。
"滬港通"的"副產品"：上海寫字樓需求上升
仲量聯行人士表示，"滬港通"是中國推進金融改革的又一個信號，在上海打造全球金融中心的過程中，類似於"滬港通"的新政策將是可期的。同時，這些利好政策將有助於推動中長期上海的辦公樓需求，尤其是來自於金融行業的需求。
不僅是租賃市場，寫字樓的銷售市場也因為龐大的供應第2順位房貸銀行利率多少免費諮詢試算放慢瞭上漲的節奏。中房信的數據顯示，上海過去一年的寫字樓供應達到333多萬平方米，但銷售隻有244萬平方米。截至目前，上海寫字樓的存量已經達到350萬平方米，超過瞭過去一年的銷售量，而去年是上海銷售型寫字樓賣得最多的一年。
鐘德堯認為，隨著大量"活水"更便捷地進入香港資本市場，除瞭REITs，內地優質商業物業未來有望獲得新的融資渠道和退出機制。其中，赴港分拆上市成為大型房企的首選。方興地產日前公告其分拆酒店業務在香港上市一事已獲聯交所確認，瑞安房地產仍在積極推進旗下的中國新天地分拆上市，世茂房地產也強調酒店業務分拆上市是公司的一個長遠規劃。
開發資金渠道日趨多元
內容來自sina新聞
由於供應量放大，浦西地區目前的寫字樓空置率已經超過瞭10%，而去年底隻有1%~2%。
戴德梁行華東區寫字樓部董事沈潔說，即使像南京西路、淮海中路的一些寫字樓業主也開始擔心，租期到期的租戶會流向虹橋商務區。來自高瑋環球的數據顯示，甚至核心區域部分甲級寫字樓的空置率也上升到瞭10%以上。
隨著兩地資本市場"打通"，有望帶來更順暢的退出機制，外資基金整棟收購商業地產項目的情況也在增加。以上海為例，第一太平戴維斯的研究報告顯示，2013年上海商業物業大宗交易共計18宗，總成交額264億元，其中外資投資機構成交比例占86%。
"從中信證券此次發起的不動產證券化計劃來看，它還無法像真正的REITs那樣在證券交易所自由流通，買傢也受到限制，但它是內地第一單準確意義上的股權類REITs產品，可謂是內地資產證券化的破冰之作。"香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示。
虹橋商務區成為寫字樓的主要供應來源。戴德梁行預計，當地所能供應給寫字樓市場的面積，相當於過去十多年浦西寫字樓的全部供應量。受虹橋地區巨大供應量的沖擊，上海核心商務區寫字樓的出租普遍遇到壓力。
滬港通帶來更多融資 商業地產證券化有望提速
租賃價格上行遇阻
克而瑞研究總監薛建雄說，上海銷售型寫字樓嚴重供應過求，如果不是因為在寫字樓的供應中，有一部分LOFT商住兩用物業，寫字樓的滯銷現象將更為嚴重。
此外，鐘德堯告訴記者，通過出讓項目部份股權以引進境外機構投資者實現部分退出，但開發商仍保持操盤者角色的方式也將成為重要的融資模式。
記者發現，部分龍頭開發商嘗試為其商業項目提供基於大數據的增值服務。在日前由保利地產與越秀地產聯合舉辦的房展會上，保利地產廣東公司董事長餘英宣佈與樂視網(300104,股吧)達成戰略合作協議，雙方將共同探索智能辦公"雲平臺"，這也是提高商業物業運營和管理質量的一項嘗試。
近幾年，由於內地對住宅市場調控政策的實行，大量開發商被迫轉型商業地產開發，通過小戶型商業產品的散售實現其快速現金流收入成為大多數開發商的選擇。但隨著資產證券化提速，商業地產有望從散售進入自持時代。
在證監會公佈開展滬港股票市場互聯互動機制試點後，仲量聯行華東區研究部高級經理姚耀先生認為，滬港通政策將中長期推動上海的辦公樓需求，尤其是來自金融行業的需求。仲量聯行報告認為，"在浦東中央商務區，來自內資企業的強勁需求持續吸納可租賃面積，致使空置率降至3.5%，達到自2007年四季度以來的最低點，並推升瞭浦東中央商務區業主的議價能力。"
黃立沖告訴記者，快進快出的商業地產開發模式有可能使得城市在快速建設發展過程中出現大量同質化定位的商業物業，加大瞭商業地產供應過剩的危機。鐘德堯認為，要加快商業地產的資產證券化進程，提高租金回報是一個關鍵因素。
"滬港通"的推出，讓更多的內地商業地產開發商希望通過在香港上市，最終完成開發資金的退出。
事實上，在今年一季度，上海的寫字樓供應曾面臨很大的去化壓力。高緯環球商業部上海負責人司徒泰山指出，該季度中央商務區甲級寫字樓的租金下降瞭2%~3%，報價范圍在10~12元/平方米/天。實際上經過協商，業主一般都會提供二至四個月的免租期，因此基於建築面積的成交價大致在9元/平方米/天。而浦西的寫字樓空置率達到10%以上。
來自戴德梁行的數據則顯示，2014年剩餘三個季度全市預計有超過100萬平方米的甲級寫字樓入市，其中超過75%的供應位於非核心商務區。
世邦魏理仕執行董事及中國區投資物業部聯席主管鐘德堯向《每日經濟新聞》記者表示，未來商業地產融資方式將從傳統融資方式(自有資金、銀行貸款等)轉向直接融資，出現更多的投資產品和融資渠道，REITs(房產信托基金)等房地產多元化融資模式在未來勢必得到蓬勃的發展。
"目前商業物業的增值空間對投資者仍然有較佳的吸引力，加上高端商用物業能通過資產抵押獲取貸款，隻要是優質項目且定價較凈資產有一定折讓，分拆上市有望成為一些資本實力強勁的開發商重要的融資途徑。"歐陽捷表示。
"資產證券化發展停滯不前，已經成為內地商業地產發展的最大障礙之一。"新城控股高級副總裁歐陽捷表示，目前內地商業地產主要依賴於銀行開發貸款以及抵押款，兩者的利息成本都達到10%或以上，以目前的租金回報水平基本是"負回報"，因此內地大部分是散售型商業地產。
而在"滬港通"出爐之後，內地商業地產赴港拆分上市，完成資產證券化，將能夠獲得更為便捷的通道。商業地產融資方式的變革，也會改變未來的商業經營"生態"。
受龐大供應量的影響，上海寫字樓在過去幾年中平均價格一直比較低，去年的平均成交價隻有22528元/平方米，截至目前，上海寫字樓的成交均價約20957元/平方米。
商業地產證券化"破冰"
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然而，"滬港通"進行試點，帶來瞭一系列利好政策，正在吸引金融機構搶灘上海，並使寫字樓市場的需求量得以釋放。
從2005年開始，商業地產的資產證券化，一直是業界討論的熱點，房地產行業就此有過很多嘗試和考慮。
位於北京與深圳的兩棟中信證券(600030,股吧)大廈近日來受到業界高度關註。《每日經濟新聞》記者獲悉，證監會今年1月正式批復瞭中信證券通過旗下發起設立的非公募基金全資子公司，以不低於50.4億元的價格接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產產權的兩傢全資子公司的全部股權，並擬對此進行不動產證券化業務，中信金石基金作為管理人管理該基金，中信證券有望成內地首單REITs的發行商。
在"滬港通"的推動下，上海寫字樓租賃市場的需求有望進一步得到提升。第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡·可說，盡管"滬港通"短期影響有限，但一系列的政策利好，有望令金融機構從戰略層面考慮提前佈局上海。
仲量聯行的信息顯示，金融、能源等部門正是推動陸傢嘴地區寫字樓需求的主要力量，陸傢嘴地區部分寫字樓最新成交價格已經達到20元/平方米/天，金融機構強大的租金承受能力可見一斑。
事實上，除瞭金融機構以外，受上海金融市場吸引，大批來自長三角的企業也在搶奪上海的寫字樓資源。龍湖地產市場部的意向客戶調研信息顯示，業務范圍面向長三角乃至全國的上海高端服務類企業、生產基地在長三角，已進入上海或想要進入上海的高端制造業，正在成為上海寫字樓租賃和購買的主力。富力地產就在近期以22.24億元總價，收購虹橋商務區核心區一期08號地塊的子項目D13，成為當地最大的"地主"。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08362693698.shtml
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