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建立房地產市場長效機制 需要進行全方位改革

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  有報道稱,有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案。該草案正在有關部委、協會等小范圍內征求意見,但推出時機尚未確定。

  本輪房地產市場調控發展到今天,房價依然在不斷地上漲,未能收到民眾所期待的效果,已經處於比較尷尬的境地。調控之所以失效,固然有諸多錯綜復雜的原因,但由於缺乏市場發展的長效機制,導致調控過多地利用行政力量,無法適應變幻莫測的市場,是一個難以回避的問題。

  值得註意的是。7月30日召開的中央政治局會議提出,要"促進房地產市場平穩健康發展",其中關於房地產市場的政策宣示有別於以往。這是一個重 要的信號,它表明新一屆政府很重視房地產市場的發展。當然,這並不等於放棄已經執行瞭幾年的調控政策,而是為房地產調控提供瞭新的思路,要從財稅、金融、 土地制度等房地產市場的重要關節點入手進行改革,為市場建立起長效機制。

  我國房地產市場建立以後,就很快被地方政府作為拉動地方經濟的一個龍頭產業來加以培植。地方政府的這種做法在此次調控過程中受到輿論的持續批 評,但是就房地產市場的性質來說,它對相關產業確實有其不可忽視的拉抬作用,因此地方政府的這種選擇並無嚴重的不當。但是,它的一個客觀效果是使房價迅速 上漲。現在說到房價上漲,人們通常把責任歸結到房地產開發商身上,其實地方政府通過賣地建立起來的"土地財政"制度起的作用更大。而地方政府之所以對"土 地財政"制度產生瞭很強的依賴,又與上世紀90年代進行的財稅分配體制改革有直接關系,"分稅制"的推行使稅收大量進入中央政府,導致地方政府財政資金緊 張。

  看清瞭這樣的脈絡,我們就可以大致理解為什麼此次貌似轟轟烈烈的房地產市場調控未能見效,因為調控並未觸及"土地財政"制度,地方政府在房地產 市場中的利益格局未曾打破。而調控之所以未能觸及這個要害,又與"分稅制"的改革未能啟動有直接關系。這樣,調控就隻能停留在頭痛醫頭、腳痛醫腳的境地, 難以達到民眾期待的目標。

  房地產調控失效的現實提醒我們,房地產市場必須建立起一套既能保證其發展,又能為民眾提供基本的住房需求的制度,而要達到這個目標,需要進行全 方位的改革。建立房地產市場的長效機制,需要對現行的金融、稅收分配,特別是土地制度進行全方位的改革,打破阻礙房地產市場健康發展的固有的利益格局。特 別是對造成目前房價高企的土地制度,更需要進行深度改革,如果將土地供應改為年租形式,並將其與擬議中的房產稅結合起來,就能有效地降低房價。另外,目前 的分稅制也有必要進行改革,適當提高地方政府的稅收分配份額,也可以有效地減少地方政府對"土地財政"的過度依賴。

  必須指出的一種傾向是,在目前說到建立房地產市場長效機制時,很多官場人士熱衷的是房產稅試點的擴圍。簡單地看,房產稅確實能夠為市場搭建起一 種政府與開發商、民眾合理獲取市場利益的機制,但不能忽略的是,地方政府已經通過"土地財政"制度獲取瞭豐厚的收益,如果對這一造成高房價的要害不加改 革,在此基礎上再行大規模開征房產稅,實際上是在目前已經很高的房價再加一把火,民眾將為住房消費承受更高的付出。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-13/08142331316.shtml

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