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商業地產產能過剩存價格泡沫 產品受到網購沖擊
按國傢統計局的口徑，今年5、6月份全國70個大中城市連續有過半城市的新房價格環比下跌。因此，樓市"崩盤論"再起，而不少品牌房企成交業績的慘淡也似乎印證瞭這一觀點，地方政府或明或暗的松綁限購令正加速擴圍。
與樓市"悲觀派"觀點相左，號稱樓市"春天派"的部分專傢卻認為房價下跌趨勢或將逆轉。相對於過去10年房價一路上漲，下一步樓市到底何去何從？尤其是商業地產，未來還有沒有投資機會？
7月26日下午，由每日經濟新聞報社、《成都商報》和華潤置地在成都華潤大廈聯合主辦的"2014中國經濟年中巡回論壇暨華潤商業論壇"上，受邀嘉賓全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌表示，中國樓市正在回歸理性，不會崩盤也不能崩盤，但會面臨高位盤整、洗牌加快與利潤下滑。
對於商業地產，顧雲昌認為，目前須警示產能過剩與價格泡沫、市場差異化和產品同質化的矛盾、網購沖擊實體商業等三大風險。為此，開發商須做到"六態"和"三化"，而投資者須選好地段、看好租金回報與選好品牌物業。
樓市步入"白銀"時代
過去10年發生在各大房企售樓部的"哄搶"房源情景，似乎很難在當前樓市重演。按照顧雲昌的觀點，中國樓市正在進入買方市場，這對於老百姓是一件好事，而開發商將面臨更多挑戰。
蘭德咨詢撰文認為，從已發佈2013年年報的房企來看，有73%的企業實現瞭凈利潤正增長，但同時有61%的企業利潤率下滑，並延續著年均下降1個百分點左右的趨勢。如果僅看利潤率，房地產已屬"中利行業"，而且到2015年很有可能觸及"10%紅線"。
尤其是去年，不少大型房企"豪賭"後市美好預期，頻頻斬獲高價"地王"。如今全國樓市供需逆轉，這些"地王"似乎成瞭燙手山芋。
"今年上半年房地產投資隻有14.1%房屋二胎利率試算貸款全省皆可處理，投資增速放緩瞭。"顧雲昌表示，過去中國房地產投資增速超過20%，即使在去年也有16.6%。
除瞭投資增速放緩外，顧雲昌還指出，樓市將高位盤整，依據是中國房價仍然較高，售價環比下降。
與"高位盤整"相對應的是樓市"崩盤論"甚囂塵上。特別是今年5、6月份，國傢統計局披露，全國70個大中城市中，有過半城市的新房售價環比下跌，引發輿論"悲觀"情緒濃厚。
不過，在顧雲昌看來，中國房地產不會崩盤，不能崩盤，隻是正在回歸理性。按照國際貨幣基金組織披露的數據，目前中國經濟增速7.4%，而全世界經濟增速隻有3.7%，所以中國樓市不會崩盤。中國的新型城鎮化也將釋放龐大的剛需、改善型需求等，這是中國樓市不能崩盤的最大原因。
商業地產投資"三把斧"
經歷上一輪樓市調控，商業地產成為多數房企業務轉型的避風港。一時間，各大城市的商業綜合體遍地開花。
當前，各地的商業地產已進入集中放量期，沈陽、天津、重慶、武漢以及昆明等二線城市最為典型。在巨量供應下，供求失衡開始成為輿論擔憂的最大風險。
在顧雲昌看來，除瞭產能過剩外，目前商業地產的價格泡沫也與之並存；其次，商業地產也存在產品同質化和市場差異化矛盾；再者，網購對實體商業影響很大，比如現台北民間二胎借款在很多人跑到商場試瞭衣服以後，覺得很好，回傢後去網上買。
不過，謝凌補充說，商業地產過剩問題也要一分為二地看待，目前有些商業地產可能會死掉，一個城市雖然規劃瞭很多商業體量，但具體到某一年真正能夠開發出多少，要看各個房企自身實力匹配度、競爭對手、樓市行情等復雜因素。
中信證券以旗下北京和深圳中信大廈為基礎資產采取分級證券化，設立募資總規模逾50億元的"中信·啟航專項資產管理計劃"，在今年4月份獲得證監會批復。
業內人士認為，這是我國首個交易所場內的房地產投資基金(REITs)產品。不過，這款產品仍類似於一款私募REITs，跟國際通行的公募REITs還有一定差距，部分業務創新仍待突破。
當前國內商業地產正在進入"存量"時代，但資產價格泡沫和租金低迷成為PE資本推進私募REITs的一大障礙，更別說打開公募REITs發行之門。
在顧雲昌看來，包括萬達集團、華潤置地等房企都是靠賣房子、商鋪的錢來養活購物中心，而國外購物中心都是持有型的。結合國內商業地產的開發實際，房企應堅持"六態"和"三化"策略。按照顧雲昌的觀點，"六態"主要是指形態(優化空間佈局)、業態、動態 (交通便捷和動線設計)、生態(綠色環保)、金態(現金流充足)與常態(盈利穩定)。其中，業態很關鍵，一定要符合當地市場，但最重要的是"常態"要好，不能虧本。
如果商業地產"六態"是作為對開發商硬性考量因素的話，那麼顧雲昌所提到的"三化"策略(理性化、差異化和專業化)就是對他們的軟性要求，也是更高標準的要求。
目前，國內商業地產的一個典型特征是房企"強"復制而"弱"創新，因為復制所耗費的成本低得多。但這種簡單復制模式也埋下瞭不少隱患。針對商業地產應如何去選擇投資？顧雲昌與謝凌均認為，對於這一問題有"三把斧"，分別是租金回報與安全性、優質地段和品牌企業。
自7月19日以來，華潤置地首次在成都拉開商業房交會序幕，集中展銷佈局成都"東西南北"方位的九大地標性商業項目，包括華潤中心、華潤廣場、華潤凱旋天地、華潤國際社區、華潤銀杏華庭及華潤橡樹灣等。
華潤置地成都金悅灣項目營銷總監陳圓表示，很早以前，萬象城周邊商鋪才賣1萬多元/平方米，2012年到現在賣到5萬多元/平方米，包括華潤二十四城也賣到六七萬一平方米。但去年開始市場及房企經營等原因，售價出現調整，尤其是華潤成都在售商業性價比非常高。
站在投資者的角度，陳圓認為選商鋪有幾個原則：第一，跟著大型開發商走；第二，絕對要選成熟的社區；第三，隻要開發商敢定最貴的價格，他就敢買最貴的鋪子。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/17184327068.shtml
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