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房地產實際利率大幅上升 房產銷售和投資將放緩
近日，中金公司首席經濟學傢彭文生發佈宏觀經濟周報稱，我國實際利率總體上有所上升。分部門來看，傢庭部門實際利率小幅上升，制造業部門實際利率與去年相比變化不大，房地產部門實際利率則大幅上升，主要原因是房價漲幅預期大幅下降。
房地產實際利率大幅上升預示房地產銷售和投資將進一步放緩，但彭文生認為，穩增長政策不應再吹大房地產泡沫，而應該采取定向寬松以刺激消費和其他領域的投資增長。
彭文生稱，4月宏觀數據顯示出消費有企穩跡象，投資則繼續放緩。而投資放緩是當前"拖累"經濟增長的主要因素。上述報告顯示，近期，居民部門的實際利率溫和上行。彭文生認為，理論上，利率上行帶來的收入效應有利於消費增加，目前實際利率上行並沒有對消費產生較大負面影響。
在經濟學中，影響投資、儲蓄和消費等活動利率水平是扣除瞭通脹之後的利率水平，即實際利率，是名義利率減去通脹預期。在傢庭、制造業企業和房地產投資者三類主體所面臨的實際利率中，傢庭面對的名義利率和通脹率分別是包括理房屋二胎利息利率多少免費諮詢試算財產品在內的儲蓄利率和CPI通脹；制造業企業面對的則是貸款利率和PPI通脹；而房地產投資者面臨的則主要是房貸利率和房價漲幅。
彭文生在報告中稱，據測算，截至2014年一季度，一般制造業企業的實際利率絕對水平偏高，達到10.2%，但較去年二季度小幅回落。房地產部門的實際利率則大幅上升，從此前的負利率升至3.1%。居民部門實際利率2.9%，較去年二季度也有明顯回升。
據報告稱，近期傢庭部門實際利率總體上升。央行1年期存款利率自2012年下半年以來維持3%不變。隨著利率市場化推進，傢庭部門存款主要表現為定期存款向銀行理財產品轉移，理財產品收益較去年二季度環比上升。報告稱，傢庭部門實際利率水平在去年四季度以來明顯上升，主要原因在於理財收益率上升推動瞭名義利率的上升。
除此，制造業企業部門實際利率低於去年二季度，但較去年四季度有所上升，仍然偏高。制造業企業面臨的貸款利率包括銀行貸款利率、債券收益率以及各種影子銀行融資工具的借貸利率。彭文生用銀行貸款的加權平均利率代表企業面對的名義利率，測算出2014年一季度貸款加權平均名義利率為7.18%，與去年底基本持平，較去年中期小幅上行。彭文生表示，近期制造業企業的實際利率上升主要由於PPI回落，而名義利率保持平穩。
而房地產部門實際利率則大幅上升，由負轉正。報告稱，個人住房按揭名義利率一季度6.7%，較去年二季度上升0.4個百分點。房地產部門實際利率一季度為3.1%，較去年二季度負利率明顯上升7.2個百分點。報告稱，未來70個大中城市房價同比漲幅會明顯回落，實際利率也將迅速轉正。
報告認為，實際利率總體水平上升將抑制需求的擴張，但是不同部門的實際利率走勢分化則相對有利於經濟結構調整。傢庭部門實際利率上升有利於消費增長；制造業實際利率變動不大，意味著制造業投資增速下行空間有限；而房地產實際利率大幅上升則預示房地產銷售和投資將進一步放緩。
雖然，房地產銷售和投資的放緩將帶來總需求的下行壓力，但房地產調整本身有利於經濟結構改善，穩增長政策不應再吹大房地產泡沫，而應該采取定向寬松以刺激消費和其他領域的投資增長。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/11002742390.shtml
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