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央行出手挺樓市 實則窗口指導意義更大
央行日前組織15傢商業銀行召開住房金融服務專題座談會。會上，央行表示要優先滿足首次購房貸款的需求、合理定價和及時審批發放個人住房貸款。當前的樓市調整的敏感期，央行此次"窗口指導"激起無限遐想，有分析認為央行此舉或是在釋放信貸放松的信號，認為"央行行長一著急，那可比100個市長著急。"但記者發現，央行此舉主要涉及民生，過度聯想並無必要，且目前並未出現央行擔心的大規模"斷供"、"棄樓"現象，首套房貸款利率水平、及時審批和發放等央行提及的內容，目前仍未得到有效解決。
1"央五條"難解樓市低迷癥結
住房貸款業務曾是各大銀行競相爭逐的"香餑餑"，然而，近兩年來，伴隨樓市調控不斷升級，房貸業務意外"遇冷"。不過5月13日，央行官網公佈，5月12日央行副行長劉士餘主持召開住房金融服務專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。工商銀行(行情，問診)、農業銀行(行情，問診)、中國銀行(行情，問診)、建設銀行(行情，問診)、交通銀行(行情，問診)等15傢商業銀行負責人參加瞭會議。
會議提出，優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求、合理確定首套房貸利率水平、及時審批和發放符合條件的個人住房貸款以及加強對住房貸款風險的監測分析等。
地產業內人士認為，央行的座談會提及的"央五條"，主要涉及民生等方面考量，提法也不算新，不必過度聯想。雖然能在一定程度上緩解首套剛需群體的購房壓力，但"不宜奢望短期效果。這不是一個正式文件，而且沒有任何超出既有政策范疇的新東西，它隻是重申和強調，屬於'窗口指導'" 。
事實上，央行此舉出手調控房貸，是因為從去年至今銀行房貸緊縮，停貸、拖延放款、利率上浮現象嚴重。合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，"客觀上，房貸收緊、高利率也是造成目前房地產市場成交低迷的重要原因。"
有銀行行長同樣表示，差別化住房信貸已經多次出現在中央層面的政策中，此次隻是央行的一個表態，要想商業銀行真正支持居民房貸，還需要更具體的鼓勵政策。但當下資金成本高，而房貸利率管制透明，銀行對房貸失去興趣而願意把資金投放到收益更高的領域。銀行投放房貸，在一定程度上出現不賺錢甚至賠錢的可能。此外，由於房價泡沫積聚，樓市風險加大，銀行也擔心泡沫破裂房貸難以收回。
盡管如此，對於房地產市場來說，這已經是近期下行壓力下難得的一個政策利好，不啻為"久旱逢甘霖"。此次會議精神傳出的次日，即5月14日，A股、港股的地產板塊也應聲上漲。
2斷供偶有發生但屬正常情況
值得一提的是，會議上，有商業銀行負責人提出，從反饋的信息來看，目前還沒有發生大規模的"棄房"現象；但大額房貸斷供的案例已經出現。雖然因為抵押率低不會出現最終風險，但由於處置抵押房產比較麻煩，而首套房也不能強行趕走房客，所以銀行對首套房貸依然謹慎。
事實上，若房價大跌，大量已經貸款買房的"房奴"，其資產將會大幅縮水。一旦房主所欠銀行房貸，高於房子能賣出去的市場價，在悲觀預期下，房奴將會放棄"供房"，不再給銀行還貸。如果大規模發生，將有金融危機的可能。
不過，多位業內人士向記者表示"斷供"並未大規模發生。"其實斷供和棄樓是一直以來都會有的現象，畢竟銀行的客戶這麼多，總會有一些這樣的現象。如果說最近是否有增多，我沒有這樣的感覺。"在某國有大行個貸中心負責個人貸款的經理對記者表示："不過與樓價無關，更多是因為供款人自己的問題，例如做生意失敗瞭。"該經理告訴記者，棄房現象非常少見，因為每個人都不希望自己的房被拍賣，因此一旦收到法院拍賣通知，都會想辦法還款。
"棄樓和斷供確實是每年都有，最近也有一兩單，主要還是和業主的情況有關。"有按揭公司的負責人對記者表示，"發生棄樓斷供的情況主要還是發生在一手樓，二手樓的價格就擺在這裡，但一手樓的價格容易發生今日的價格與前日不同，所以有些業主在價格變化大的情況下，就買瞭樓後不供。"
廣州海珠區一位商業銀行支行行長也對新快報記者表示，目前斷供情況沒有大規模發生的跡象，偶有發生，也是屬於正常情況，所占比例非常少，因為這往往意味著購房者所有投入都有去無回，而且影響個人信用，再從銀行貸款已無可能。
3市場預計房貸利率還會上升
不過，盡管目前並未出現停貸、斷供，但個人住房按揭貸款市場情況並不樂觀。在央行會議上，銀行代表們也反映："受市場需求和資金成本上升的影響，銀行按揭貸款的定價有所提高。"
"我們作為大銀行，貸款規模是沒有問題的，放款也很正常。"上述銀行個貸經理表示，不過"我們5月15日收到上級通知，首套房房貸利率從之前的上浮5%，現在調整到上浮到8%。如果要申請上浮5%的利率，需要客戶近半年的日均存款過5萬元。"
利率上浮也得到瞭上述按揭公司負責人的印證，其表示，目前銀行住房按揭貸款利率差不多都需要上浮5%，並且目前對客戶資質要求更趨嚴格："之前銀行對客戶的資料，隻是查看，如果沒有問題就通過。但最近會對客戶的資料審核更趨嚴格，甚至會主動打電話向客戶核實資料。"該負責人認為，根據經驗，下半年銀行額度更緊，估計利率會進一步上浮。
"我們五一前後，停止瞭商鋪抵押貸款，從這點可以看出，目前經濟狀況確實不佳，因為銀行方面主要擔心抵押人的還款來源得不到保證，這是銀行很難控制的。"有上述個貸經理表示："目前銀行房貸業務量確實有所下降，多數客戶由於目前樓市調整和房貸利率上調而在觀望。"
此外，盡管央行要求"及時審批和發放符合條件的個人住房貸款，"但在現實情況中，仍然存在銀行"坐地起價"現象。有地產商即對記者表示，其不少客戶在審批手續完成等待放款的時候遭遇銀行"突襲" ，"由於銀行放款額度緊張，在等待放款的時候竟然要我們交一個點或者兩個點的手續費。"該負責人表示，在無奈之下，迫於回款的壓力，還是答應瞭交給銀行手續費的要求。
該負責人還透露，"銀行會優先給高利率的客戶放款，即使是晚審批的，隻要你的利率高就可以優先放款。"
房企困境
央行發聲未提開發貸 地產商欲"借道融資"
"但其實央行組織召開的住房金融服務專題座談會隻是提出要保證正常的房地產融資需求，主要針對個貸業務，並未涉及房地產開發貸。對於幾乎與個人住房貸款業務同時收緊的房地產開發貸，監管部門顯然並沒有松綁的打算。"某股份制銀行高層表示。新快報記者瞭解到，在開發貸方面，銀行限額管理是主旋律，不少開發商融資需求緊迫，開始尋求另辟渠道。
多傢銀行明確嚴控貸款
4月底，央行發佈的《2014年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，3月末，房產開發貸款餘額3.78萬億元，同比增長18.3%，增速比去年末高2個百分點。地產開發貸款餘額1.12萬億元，同比增長7.6%，增速比上年末低2.2個百分點。
從多傢銀行披露的2013年年報中，可以看出銀行對於房地產項目多持有謹慎的態度。多傢銀行在2013年年報表示，房地產開發類貸款重點支持信用評級高、經營效益好、封閉管理到位的優質房地產客戶和普通商品住房項目。
工商銀行2013年年報的數據顯示，2013年房地產貸款項目金額減少瞭38.85億元，同比下降0.7%。不僅如此，2013年工商銀行對整個房地產業貸款也減少瞭236.01億元，工行方面稱"主要是本行繼續對房地產業實施嚴格限額管理的結果"。交通銀行2013年年報也寫到，要加強"對房地產貸款實行比例控制，強化開發企業名單制管理和抵質押占比提升管理"。
有房企過百億貸款隻批8億元
"房地產開發貸款項中含有保障性住房開發貸款，由於政策鼓勵銀行支持保障性住房，因而這一塊增長較快，如果剔除該因素，房地產開發貸款同比增長不會這麼高。"華夏銀行(行情，問診)發展研究部研究員楊馳曾公開對媒體表示，"銀行在土地開發貸款上持謹慎態度，目前一二線城市土地保持高位，三四線城市基本收縮謹慎，前景不容樂觀。"
事實上，此前坊間傳聞銀行對於大中2胎借貸銀行利率多少免費諮詢試算型開發商態度仍未有大變化。但據該負責人透露，某大型地產商也曾遭遇銀行的"冷眼"看待，當時申請100多億元的貸款審批下來卻隻有8億元。
"我們現在能不還錢就不還錢"，某地產商負責人對新快報記者表示， 從去年底開始銀行信貸收緊，直到4月底開始有些松緩。
從傳統渠道的融資難，使得開發商開始"借道融資"。有地產開發商對新快報記者表示，今年他們與投行合作，融資瞭幾十個億，"但投行開出的條件也十分苛刻，對於回報率要求較高"，除瞭傳統的債券、信托外，他表示目前也在接觸互聯網借貸。
股市表現
上市房企今年以來財務指標惡化
一季度一成地產股破凈
實際上，業界對房地產行業的拐點論雖然仍存有爭議，但從在A股上市的房地產公司的業績表現來看，去年銷售暢旺的市場，卻已在今年初遭遇"滑鐵盧"。根據高華證券對110傢A股房地產上市公司業績分析，2014年一季度負經營性現金流占總資產的比例已接近2011年一季度末的水平，那時正是上一輪下行周期房價普遍走軟的開始。
高華證券報告還顯示，監測的110傢A股上市的房地產企業凈負債權益比在一季度末達到平均86%的峰值，是自2007年以來的最高水平，這一數字在2012年四季度僅62%，這意味著開發商面臨的財務壓力加大。
該報告還提到，一季度短期債務占總債務的比例為35%，較去年四季度的36%企穩，但行業整體債務水平環比增長瞭10%，凈債務環比增長瞭20%。凈負債率達到86%，為2007年以來的最高水平。
在上述背景下，有分析人士指出，若目前的限購等政策不變，二季度成交量會持續下降，將給部分資產負債率高企的房地產企業帶來巨大風險。
受央行利好政策消息影響，此前一度陷入持續調整的地產股，在本周三紛紛高開，但盤中沖高遇阻下出現回落，除金融街[最新消息 價格 戶型 點評](行情，問診)等少數個例外，截至收盤絕大多數地產股日K線都收出陰K線。不僅如此，本周四地產股更是幾乎全線飄綠，領跌股運盛實業[簡介 最新動態](行情，問診)大跌近9%，華夏幸福(行情，問診)、渝開發[簡介 最新動態](行情，問診)、華聯控股[簡介 最新動態](行情，問診)和天保基建(行情，問診)等，跌幅也均超過瞭5%。
略顯奇怪的是，雖然錄得的數值並不顯然，但5月12日至14日，房地產行業均獲得主力資金凈流入，流入金額分別為0.50億元、2.50億元、1.24億元。而就在本周四，這一奇怪的態勢最終出現瞭扭轉，當日在地產股大面積飄綠下，主力資金凈流出該板塊4.56億元，單日凈流出額已超過瞭前三日的合計凈流入額。
需要指出的是，就在業界對房地產行業的拐點是否已經到來仍存在爭議時，房地產上市公司的估值水平已經是"慘不忍睹"。
同花順(行情，問診)iFinD數據顯示，按照2013年度數據，房地產行業的平均市盈率為10.89倍(整體法，下同)，預測市盈率則更低，為8.69倍。數據還顯示，截至今年3月31日，兩市錄得破凈的地產股為14隻，在140隻地產股中占比剛好為一成。形成鮮明對比的是，在地產景氣度未出現明顯變化的2012年末，地產股僅有天房發展(行情，問診)和信達地產(行情，問診)跌破凈資產。
需要指出的是，在金融危機嚴重蔓延時地產行業遭遇寒冬的2008年，當大盤當年跌至1664.93點的階段性大底時，破凈的地產股也僅錄得17隻，這意味著當下地產股低迷也與金融危機時期的境遇，幾乎相當。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-18/08392735512.shtml
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