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信貸支持不給力 湖南樓市 金九銀十成色不足



二順位房貸利率貸款全省皆可處理【2013年9月長沙樓市銷售報告】

  10月23日,人民銀行長沙中心支行通報前3季度金融運行數據稱:全省個人住房按揭貸款今年以來投放進度有所前移,導致後期投放節奏放緩、市場持幣觀望氛圍濃厚。當前,樓市傳統意義上的"金九銀十"成色不足。

  據介紹,全省金融機構各項貸款今年前3季度新增2061.4億元,同比多增208.3億元。其中貸款投放進度有所前移,一季度新增較多,為818億元,二、三季度新增額均保持在600億元左右。

  前三季度全省新增個人消費貸款469.2億元(其中個人住房按揭貸款占八成左右),增速連續5個月高位運行,較好地滿足瞭住房剛性需求。但投放進度的整體前移,部分銀行甚至提前用完瞭今年全年的額度,直接導致後期投放節奏放緩。當前湖南市場上沒有銀行對房貸"停貸",但信貸投放速度明顯放緩,且首套房執行基準利率或實現上浮的現象非常普遍。

  銀行信貸支持疲軟,9月以來持幣觀望氛圍濃厚,使得樓市傳統意義上的"金九銀十"成色明顯不足。眼下臨近年末,樓盤供應量十分充足,信貸資源卻會越來越緊張,這一現象不容忽視。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-彰化機車借款免留車10-24/08523664438.shtml

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一季度公積金個貸放款146億創同期新高

  今年一季度,受房 地產交易量大幅增長影響,申城公積金個貸快速增長,放款量創歷史同期新高。昨天,上海市公積金管理中心發佈《上海市住房公積金運行分析報告 (2013年一季度)》(以下簡稱《報告》)透露,一季度,上海住房公積金歸集額、提取額平穩增長,個貸發放額受房地產市場波動影響快速增長。

  個貸發放量快速增長

  《報 告》稱,今年一季度,受去年下半年以來房地產交易活躍,以及3月初"國五條"出臺後住房交易量激增的影響,個人住房貸款需求顯著增加。據本市房管部門統 計,一季度本市房地產交易量同比大幅上升,二手存量住房成交量同比明顯超過新建商品住房成交量,3月份新建商品住房和二手存量住房成交量均創出新高。

  與此相應,一季度公積金個貸發放也呈快速增長趨民間二胎房貸合法嗎利率多少免費諮詢試算勢。1-3月,公積金個貸發放分別為55.34億元、39.39億元和51.95億元,季度累計放款146.68億元,同比增長144.10%,創歷史同期新高。其中,一季度發放經適房個貸6.71億元,2298戶。

  個 貸結構顯示,一季度公積金個貸發放呈以下特點:一是對購買共有產權保障房(經濟適用房)借款人傢庭的支持力度加大,一季度向經適房申購傢庭共發放共有產權 保障房公積金個貸6.71億元,戶均貸款額為29.2萬元,戶均貸款額較2012年的25.2萬元上升瞭16%;二是第二套改善型住房的公積金個貸比例有 所上升,由去年的8%上升至11%;三是二手存量住房比例上升,一季度二手存量住房公積金個貸受理比例占73%,較去年上升瞭9個百分點。"這一結構比例 的變化反映瞭一季度市民為規避個人所得稅而急切購房的現狀。"

  數據統計顯示,截至3月底,住房公積金個貸餘額為1518.63億元,比年初增加98.13億元;已累計向171.33萬戶傢庭發放住房公積泰山二胎借款金個人貸款3155億元,支持購房建築面積1.56億平方米。

  消費類公積金提取加快

  去年,本市出臺瞭多項提取政策,如提取住房公積金支付租金、支付物業服務費和擴大沖還貸政策適用人群等,今年以來,政策效應逐步體現。一季度,本市住房消費類住房公積金提取同比增長32.99%,增幅較去年同期增加瞭約21個百分點,是近幾年來增速較快的一年。

  《報告》稱,分析各類住房消費類提取的不同增速,受方便提取政策影響較大的支付租金、購自住商品房、沖還貸三類提取增速最高,分別為556.7%、135.8%、22.2%。此三類提取占到住房消費類提取的95.4%。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/08002140422.shtml
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全球第二的自我挑戰萬達軍事化管理的雙刃劍

  萬達出書瞭。

  起初,中國商業地產聯盟秘書長王永平以為萬達集團董事長王健林出版傳記,要寫創富歷程。出乎意料的卻是收到兩本教材式的書籍。

  王健林不顧內部反對,堅持要展示"幹貨",讓一些企業避免走彎路。內部人士認為,知識被人學走瞭,會培養競爭對手,但王健林覺得,隻因為書的公開發行,就失去瞭競爭力,就不是真正的萬達。

  3月30日,在一場專傢研討會上,王永平指出,這些規范對於其它公司來說,既可以學得會,也學不會。初學者可以直接拿來用,但有些成功永遠無法復制。

  萬達的軍事化管理作風也從書中可窺一斑。120餘萬字的規范,落到實處需要強大的執行力。而在一些管理專傢的眼中,這亦可能是潛在的風險和隱患。

  不能觸碰的紅線

  在王健林看來,企業發展的不同階段有不同的工作重點,企業傢要善於抓主要矛盾,小企業看技術。中型企業看人才,大企業看管理、看風險控制能力。企業規模達到千億級別,風險控制必須成為企業管理的核心。企業大瞭就輸不起瞭,也折騰不起瞭。

  基於20多年開發建設經驗積累,萬達建設瞭一套綜合體模塊化管理系統。系統中的節點到期前,會發出預警。如同交通信號燈,呈自動黃燈預警和紅燈警示。萬達內部使用頻率非常高的一句話是"打鈴交卷",到瞭時間節點必須完成任務。如果亮瞭紅燈,既通報批評又扣罰獎金,因此"不能亮紅燈"是包括萬達高層領導在內的所有負責人時刻警惕的大事。

  萬達集團靠其強大的執行力贏得瞭政府的支持。如廣東白雲萬達廣場,從土地摘牌到開業建設周期隻有11個月,該項目建築面積40多萬平方米,2009年11月土地摘牌,但由於政府未如期完成拆遷,實際交地日延至2010年4月底,工期十分嚴峻。但靠執行力,分解任務計劃,最終在2010年廣州(樓盤)亞運會期間實現開業。

  "萬達就是這樣,誰完不成任務誰就夠嗆,不一定還能在原來的位置上做。"王健林曾經在內部會議上說。萬達考核高管有多個指標,最核心的是業績指標,靠業績說話。

  萬達集團對各地一把手有強制要求,一年不達標還可以保留,連續兩年不達標就堅決調整,不管這個人的資歷、能力如何。"即使萬達能原諒你,市場能原諒萬達嗎?"王健林反問。2008年曾對南昌項目班子進行調整,因為業績排在集團倒數第一。換人後,業績轉好。

  書中未透露的細節是,比起員工執行力,王健林更看重的是萬達腐敗問題,處理最嚴的也是腐敗事件。幾乎每年年會,王健林都會強調這個問題。對於一些腐敗的員工,他堅持不僅要開除,甚至要移送至司法機關。

  曾有萬達北方區一位總裁助理,剛提拔不到半年,安排做萬達的重點工程。經常跟幾傢施工單位打麻將贏錢,結果白天上不瞭班,連續兩個月出勤率不足50%。集團發現問題後,馬上開除。被開除的那位總裁助理,稅後年收入至少幾百萬,股權值2000萬。假如萬達上市,價值還會翻倍。

  王健林宣佈,將房貸2胎銀行自己的九成資產捐出來做慈善基金,還要把自己的股權拿出來分給萬達總經理級的高管。

  "如果萬達的員工退休後還靠退休金過活,就是萬達企業和我本人的失敗。希望大傢在萬達工作期間,解決後顧之憂,並且收入是陽光的。"他說。

  靠制度還是靠企業文化?

  讀完瞭《商業地產運營管理》和《商業地產投資建設》兩本書的國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為,萬達抓住瞭中國改革開放經濟迅速發展、消費需求增長的歷史機遇,成為瞭中國商業地產的領軍企業,走出瞭中國特色的商業地產的發展之路。

  王健林指出,萬二胎借款問題怎麼貸款比較會過件達的核心競爭力在於擁有自己獨特的商業模式,一是萬達擁有完整的產業鏈,如萬達擁有全國唯一的商業規劃研究院,此外還擁有全國唯一的連鎖商業管理公司,涵蓋招商、物管、工程、運營、機電維護等多個部門;二是萬達擁有豐富的商業資源和運營能力,積累瞭2000多個品牌資源;三是萬達的學習能力很強,能夠自我更新。

  相比"人治",萬達更看重"法治",具有顯著的軍事化管理思維。但在管理專傢眼中看來,這種企業文化是一把雙刃劍。一位離職員工分析說:在企業高速成長期,軍事化管理發揮著絕對重要的作用,但一切從團隊出發,其結果必然是忽視瞭對人作為個體的尊重,這對企業文化的形成是非常大的阻礙。

  萬達處於成長期的時候,中層以上管理人員的流動是比較少的,當萬達基本確立瞭行業龍頭地位時,卻出現瞭人員流動潮,一方面這固然是由於商業地產人才奇缺,從另一個維度評判,軍事化管理的企業文化或會阻礙企業文化的形成,缺乏內在的凝聚力。

  一些在職員工表現出瞭對王健林個人的巨大忠誠度,私下裡向記者表示,排斥其他人來接管萬達。他們更認同王健林的個人魅力和管理方式。萬達的大部分重要的創新,也源自於王健林的想法。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/08422673141.shtml
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8月29新盤定價歷史最高 高端盤入市積極性提升

  "同比去年同期,北京房價上漲瞭16.7%,位列70個大中城市住宅銷售漲幅榜榜首。"上周,國傢統計局公佈的6月份住宅價格變化數據顯示,京城的住宅價格漲幅再次超過廣州、上海等一線城市,繼續領跑排行榜。一邊漲勢之下,8月份京城將要新開的29個項目售價也超過瞭以往,更有不少高端豪宅和高價現房入市,引得購房人唏噓不已。但同時需要看到的是,市場中仍有一些項目以較低的姿態開盤入市,引得數千人排號。

  相關新聞:

  北京高端樓盤熱銷 11項目將集中入市

  孫河崛起 高端居住區成型提速

  8月29個項目將入市售價均處於歷史最高位

  新項目密集開盤的現象,從7月份起就逐漸勢微。根據亞豪機構數據統計顯示,8月份北京住宅市場預計開盤的項目僅有29個。其中純新盤隻有7個,包括珠江東都國際 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中信府·譽墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、智匯雅苑 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等。老項目後期共計22個,包括路勁世界城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中糧萬科長陽半島 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、遠洋一方 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等。

  或許是由於6月份之後,多數開發商都順利完成瞭半年的銷售目標,並不願意過早將下半年銷售的房源推入市場,導致新盤數量不斷減少。亞豪機構副總經理高姍認為,不僅僅是新盤供應量開始減少,開發商"悠著賣"的心態還表現在價格的制定上,即便限價政策仍舊執行,但越來越多的高端盤,高價盤獲批入市,剛需項目也通過分拆精裝修、捆綁銷售陽臺、車位等手段,使得項目實際售價均達到瞭歷史最高位。

  以具體將入市的項目為例,其中位於海淀區的北五環外的華潤·橡樹灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目自2010年以來,經歷瞭從33000-33900-36000元/平方米的一路上漲,而此次新推房源的報價更是高達55000元/平方米;另外地處朝陽管莊區域的遠洋一方項目在2010年高峰時的報價為25000元/平方米,而在2011年調控之後曾一度跌至18500元/平方米,但目前最新一期房源的入市價格則已上調至31000元/平方米起;還有今年3月才首次入市的通州區金地·格林格林項目,售價也是從3月份的17000元/平方米漲至6月份的19000元/平方米,再到如今19000-21000元/平方米。

  高姍表示,2011年以來"史上最嚴厲的宏觀調控"雖然使得房價在短期內探底,但是隨之也迎來瞭猛烈而快速的反彈,在短時間內房價快速觸底回升,甚至超越瞭調控之前的最高位水平。而今年以來,雖然受到新一輪調控當中"限價"政策的影響,房價快速上漲的勢頭已經被遏制,但是基於供需嚴重倒掛現象持續的影響,今年內房價再次回落的可能性較小,大部分項目售價都達到瞭歷史最高點。

  高端樓盤入市積極性提升

  樓市售價攀上最高點也讓不少高端豪宅項目看到瞭入市的機會。自7月下半月來,北京住宅市場當中高端住宅項目入市積極性明顯提升。8月新盤中,高端項目入市量高達7個,再加上7月已入市與即將入市的,這兩個月北京市場將會有15個高2胎房貸銀行怎麼貸款比較會過件端項目入市,而上半年6個月裡高端項目的入市量總和僅為26個。2胎借貸

  8月份最吸引人的無疑是紫玉山莊 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)和首創禧瑞都的推新。前者位於朝陽亞奧核心區內,已經銷售多年,門檻價就在2000萬以上,雖然已經很少推新,但每每入市都是選在樓市價格攀升的頂峰。而後者更是CBD核心區內少有的住宅項目,10萬元的售價也為CBD住宅樓盤樹立瞭新的標桿。

  對此,高姍表示,雖然限價一度令高價盤難以獲得審批。但由於這些高端豪宅產品一般銷售周期較長,其上期開盤可能在兩年甚至多年前,因此以往價格已不能作為當期的定價參考;而別墅項目又因為其具有獨棟、聯排、疊拼等各種不同形態等,價格上也千差萬別,因此能有更好的理由避開限價。再加上這些高端項目多為現房或準現房入市,進一步減少瞭限價的影響。

  與此同時,上半年高端項目總體入市量的稀缺帶來的供需倒掛現象,使得近期入市的西山一號院等項目取得瞭不錯的銷量,也刺激瞭其他高端項目的推盤信心。因此房企多開始將高端項目作為"先鋒軍"推入市場。

  開發商兩種心態影響市場低姿態項目更獲認可

  在市場的一片漲勢中,開發商對待市場的態度也出現瞭分歧,大部分開發商在推高自己售價的同時,不可避免地犧牲瞭銷量。而仍有少數項目堅持低姿態入市,獲得瞭購房人的認可。

  7月開盤的大興某項目,早在今年年初就開始瞭排號蓄客,一度聲稱3月份開盤,但直到近期才"姍姍來遲"。雖然對外聲稱低價開盤,並且獲得瞭均價為16500元/平方米的預售許可,但記者發現,通過捆綁銷售,該項目的實際買入價格卻接近20000元/平方米。

  根據銷售人員介紹,該項目均價約為16500元每平方米。但由於是精裝修交房,購房人不僅需要跟開發商簽署一個購房合同,同時還需要簽署另外兩個合同,一個是一份精裝修的合同,另外一個是地下車庫的50年使用權合同。這樣算下來,每平方米的價格也就達到瞭將近2萬塊錢一平方米,前一期的精裝修是含在房款裡的,而如今卻要另行支付。

  與此同時,同樣是大興區,也同樣位於地鐵4號線沿線,緊挨五環的中建國際港在上周末開盤,一次性推出瞭1462套主打88-160平方米的各類房源,單價約為24000元/平方米。而周邊2010年銷售的綠地西斯萊公館的二手房報價已經達到瞭27000元/平方米。較低的姿態也使得項目排號蓄客瞭數千人,一千多套房源開盤當天便日光。

  對此,業內人士提醒到,雖然市場整體以漲勢為主,高端樓盤不斷入市,但隨著剛需項目隨行就市,定價偏高將過早地透支項目售價,很可能或遭到購房人的冷遇,而較低的姿態依舊是熱銷的不二法寶。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-25/09452309697.shtml
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專傢樓市調控應轉為防范房價下跌

  如果無視現狀,繼續放大供給並以行政手段嚴厲限制合理需求,甚至貿然推出房地產稅,那麼泡沫破裂的風險恐怕難以避免。

  從1998年以來,公眾似乎逐步形成瞭房價永遠隻漲不跌的思維定勢,同樣的,中國政府的房地產調控也往往以嚴控價格上漲為政策目標。諸多跡象顯示,即便未來2~3年中國整體房價仍然平穩,但在2016~2020年間,房價的下行風險可能將逐步取代上行壓力。如果不能捕捉到這種巨大變化,調控就可能演化為房價下行段的落井下石式調控。

  供求決定價格,目前房地產已隱約處於結構性供過於求的狀態。2008年以來,房屋銷售面積從不足8億平方米上升至超過12億平方米,但同時房屋在建面積則從20億平方米上升至60億平方米。兩者落差巨大。假定從現在到2020年,中國房地產的產銷面積年均復合增長7%,這意味著到2020年中國房屋在建面積將超過100億平方米,意味著未來7年需要實現1.08億套商品住宅的銷售。如果再考慮到3600萬套保障房的供應,則未來7年需要有約4億人遷居新房,需要2020年中國的城市化率超過75%。這除瞭將農村戶籍人口大量翻牌為城鎮戶籍之外,幾乎是難以實現的。目前個別城市的"鬼城"現象,可能會逐步蔓延。

  我們看到,有效需求增長放緩,目前房地產已明顯遭遇需求不足的嚴重約束。在房子蓋多瞭的同時,迫切需要買房的人群卻增長不多。

  這是由多方面因素導致的。首先是投資客逐步撤離樓市,現在的購房主力已轉變為改善型和首次置業型的需求。改善型需求在賣舊買新時,受到非常大的政策制約,限購限貸政策和沉重的交易稅費讓改善型需求難以釋放。首次置業者則受到支付能力的約束。從日美的經驗看,居民儲蓄率和房價高度相關。中國居民的儲蓄率在上世紀90年代基本穩定,保持在20%~21%,2胎借款到2009年升至25%,2010~2011年間下降到23%。隨著儲蓄率一起下滑的還有年輕人群,從2009年至今,中國高考報名人數已連續四年下滑,儲蓄率和進入婚育年齡的年輕人同步下滑,顯示出在2017年之後中國的首次置業群體將減少且購房支付能力更弱。部分原本勉強可達到購置商品房門檻的中低收入"夾心層",則很可能通過政府提供的自住型商品房來滿足。排隊購房的瘋狂時代已漸漸遠去瞭。

  而中國利率市場化的進程,也使房屋不再是保存財富的不二選擇。

  在以往快速的貨幣化和城市化進程中,買房養老法則盛行。就中國整體而言,過去十年貨幣餘額增長瞭5.4倍,居民收入增長瞭3.2倍,房價則上漲瞭4倍。在此期間如果居民選擇儲蓄,則扣除通脹後儲蓄的實際收益為負數,購房則可跑贏通脹但仍跑不贏人民幣(6.1435, -0.0028, -0.05%)的印刷速度。但利率市場化已扭轉瞭上述格局。目前銀行理財、信托等收益率均明顯高於通脹,甚至高於房價的漲幅。這使得投資迅速撤離樓市。2010年至今,中國樓市的投資性需求對全部購房需求的占比已從46%下降到12%,中國富裕群體開始多元化地配置其財富,而不是盯準購房一條路。不僅如此,美日利率市場化的過程都伴隨著房價的劇烈下跌,例如1978年~1985年的美國,上世紀90年代的日本。利率市場化幾乎使房價呈泡沫化狀態。

  在這樣的背景下,中國中長期房地產調控政策的格局並不明朗,其中最為關鍵的是房地產稅政策。十八屆三中全會提出要加快房地產稅的立法工作,並逐步擇時推出。許多人對房地產稅的推出可能導致的巨大沖擊輕描淡寫。事實上,中國全部商品房都建造在租用的國有土地上,房屋擁有者支付瞭50~70年的地租但並不擁有土地,如果房地合並征稅,必然面臨巨大的法律障礙。不僅如此,在持有環節征稅,對已處於逐漸從結構性過程隱約向整體過剩滑落過程的中國房地產而言,也幾乎是滅頂之災。

  綜上所述,盡管許多人仍存在房價永遠隻漲不跌的幻覺,甚至國傢統計局的房價數據也仍然戲劇性地顯示環比上漲,但中國房地產市場已到瞭高位平臺期。

  我們發現,國傢統計局的房價統計數據並未能在2003~2010年間警示房價快速上漲,這次恐怕同樣也不能給出房價下行的警示。我們認為,維持目前的投資和銷售節奏,在2016年之前,中國房地產仍能保持相對平穩,但此後難以避免滑坡的趨勢。如果維持既有調控政策的連續性、穩定性,不盲目擴大土地供應規模,並在市場疲弱時適當對限購限貸政策中明顯不合理的細節進行微調,那麼中國房地產市場具備軟著陸的可能性。而如果無視現狀,繼續放大供給並以行政手段嚴厲限制合理需求,甚至貿然推出房地產稅,那麼泡沫破裂的風險恐怕難以避免。對中國政府而言,中長期視野內,防范房價下跌風險,遠比嚴控房價上漲更為棘手和艱險。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/07202632325.shtml
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內容來自sina新聞

六地放寬公積金提取 擴大使用范圍縮短提取頻率

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  長期以來,住房公積金的提取是和買房直接掛鉤的,不買房就不能在退休之前享用這筆錢,從受益角度講,這讓大多數繳存者實際上成為這項制度的"局外人"。公積金"提取難"被民眾所詬病,因而降低公積金提取門檻漸成共識。

  記者梳理後發現,從7月1日起,北京、武漢、宜賓、中山、曲靖等全國至少6地開始實施放寬公積金提取新政。在過去的半年裡,山東、廣西、安徽、廣東、天津等十餘個省份也修改瞭相關規定,在不同程度上放寬公積金提取標準。

  北京:使用公積金貸款的購房人在提取公積金時,不再需要提交購房合同、貸款合同等材料,提取周期縮短為3個月一次,提取限額為本人和單位繳存公積金3個月的總和。

  武漢:月收入在1900元以下且從未使用過公積金貸款的職工,可定期提取。

  上海:今年進一步放寬提取公積金支付房租、物業費政策,提高提取額度,支持住房公積金繳存職工的自住住房消費;研究簡化退休、購房等提取公積金的手續和流程。

  中山:繳存人配偶及其未成年子女患重大疾病可提取公積金;個人自付和自費的醫療費超過2萬元,可每年在該社保年度內提取一次公積金,提取額不超過其個人自付和自費的醫療費用。據《法制晚報》

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/07582800962.shtml

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宋衛平告知馬雲要率兩萬浙江球迷聲討他重利忘義

  新華社杭州6月4日體育專電(記者方益波) 針對馬雲放棄綠城、牽手恒大[微博]足球的傳聞,記者4日聯系綠城老總宋衛平,他表示已經聽說瞭此事,並已向馬雲表達瞭不滿和抗議。

  宋衛平稱,他已告訴馬雲,要率兩萬浙江球迷聲討他"不愛浙江愛美人",重利忘義,嫌貧愛富,不應該是阿裡巴巴和馬雲的風格。

  據悉,已經有球迷表示要刪除"來往",以示對馬雲的抗議。(完)

新聞來源http://bj.house.sina.com債務整合.cn/news/2014-06-05/13012763460.shtml銀行 二胎房貸
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北京二手房市場成交疲軟降七成 經紀人被迫離職

  北京二手房的頹勢已經持續瞭五個多月,至今依然復蘇無望。記者近日調查發現,4月上旬二手房市場熱度尚不及3月同期,全市各區域普遍出現業主調低掛牌價、議價空間擴大的現象,部分區域的個別房源價格降幅甚至達到瞭20%之多。即便是被視為"堅不可摧"的市區學區房,價格也在松動。持續低迷的成交態勢,不僅令經紀公司開始考慮結構調整,更令不少新入行的經紀人們萌生退意,揮手中介行業。記者在采訪中二胎借貸是甚麼怎麼貸款比較會過件瞭解到,自住型商品房、新房分流、信貸收緊、需求觀望嚴重等多重因素影響瞭二手房市場。業內預計,2季度二手房價格可能加速下調。

 市場表現【量價齊跌】

  1 房價松動個別房源價格下調

  日前,記者在采訪中發現,在當前需求觀望進一步升級,購房者對於房價下降的預期有所增強,二手房市場整體偏冷的情況下,之前對於市場持樂觀態度的業主對於房價的預期也出現瞭一定程度的松動,報價更趨向於合理與理性。部分業主,尤其是著急賣房的業主報價開始出現下調,買方在交易中的主動性有所增強。

  "我們店裡有兩套房價格都調低瞭,其中一套直接從265萬變成瞭245萬,直降20萬,三元橋這塊二手房單價穩定在4.2萬元左右,這套房平均下來,單價隻有3.7萬元,但看房人數量還不是很理想。"三元橋附近鏈傢地產的經紀人說。

  三環內的部分房源價格尚且松動的情況下,郊區的二手房房價更無需多言。記者近日在大興區黃村區域鏈傢某門店瞭解到,今年尤其是3月以來,大興區域二手房成交量價均不樂觀,市場呈現明顯"買的少賣的多"局面,因此溢價空間增大。"跟幾個月前相比,二手房掛牌和成交價都有2000元/平方米左右的下調"。該門店經理告訴記者,房源之間的分化也比較嚴重,一些戶型差、交通不便、小區有明顯硬傷的房源,價格下調幅度要更大一些。

  在這種情況下,一些急需用錢或著急換房的業主,會做出較大幅度的價格讓步,出現一些特價房源。該門店經理告訴記者,前段時間,在黃村往北的棗園區域,就成交瞭幾套單價僅在2.2萬元/平方米的特價房源,均為上世紀80年代老舊房源,這樣的成交價格比平日要下調3000-4000元/平方米左右。

  "天宮院區域逐漸釋放出來的新樓盤分流瞭一大部分這裡的二手房客源",上述門店經理告訴記者,這些新樓盤低價開盤成為最大的吸引力。另外,由於大興區二手房首付較低,因此購房人對銀行貸款的依賴程度更高。而信貸的持續收緊,是制約市場成交的另一個因素。該經理告訴記者,4月至今,該門店僅成交3單買賣業務,而平時同期的成交量已接近10單。

  不過,盡管目前市場相對冷清,中介經紀人認為二手房價並不存在繼續大幅下調的可能性。不同於新房,二手房的業主都是個人,除非是著急用錢的會在價格上做出一些讓步,不少賣傢並不願意通過大幅降價促成成交,他們寧願將房源出租出去。因此,除瞭一些特價房源,不少二手房都處於僵持局面,買賣雙方互不讓步,互相觀望。

  據中原地產的統計,4月前兩周,北京二手房成交均價再次出現下調,目前均價為3.1萬;相比3月成交均價3.14萬再次下調瞭1.2%。

 2成交疲軟一季度成交同比降七成

  事實上,業主調低掛牌價的直接原因就是成交持續下跌帶來瞭預期改變。據記者瞭解,從去年12月開始,二手房市場已經步入陰跌階段。來自鏈傢地產、中原地產等機構的數據顯示,北京3月二手房成交套數為8943套,這一成交量創造瞭2009年全面網簽來同期的最低值。這也是2013年6月後,再次出現連續3個月低於萬套二手房成交的情況。疊加前兩月的數據,2014年一季度,北京市二手住宅共成交23156套,較去年四季度下降30.1%,與去年同期相比下降七成左右,顯然,一季度以來市場整體偏冷。

  而成交下跌與需求低迷密切相關,根據統計,3月新增需求下降明顯,一季度新增客源房源比降至2013年以來最低。根據鏈傢地產市場研究部統計,3月日均新增客源量較2月下降6.8%,新增客源、房源比約為4.4:1,與上月相比下降0.8。同時2014年一季度新增客源房源整體比例為4.9:1,為2013年以來最低水平。

  不過,從目前的情況來看,4月份或更不樂觀。中原地產統計北京房地產交易管理網數據顯示,4月1-14日北京二手房住宅簽約套數為2964套,這一成交量是2009年以來(去年同期第一周暫停網簽)成交量最低的4月開局。相比3月同期的3844套,同比下調幅度也達到瞭23%,成交量連續兩周不足2000套,成交量整體疲軟。

  3經紀人被迫離職

  二手房市場持續的成交低迷表現,直接影響瞭中介門店的收入,而中介經紀人更是最受影響,位於大興黃村某中介門店經理告訴記者,近段時間,由於業績壓力,不少經紀人已經陸續離職。

  "尤其是新人,一兩個月也完不成一單,實在待不下去瞭。老員工有一些客戶積累,勉強維持,而且經歷過更糟的市場,所以心態上要相對好一些"。

  4月14日上午10點,在西紅門地鐵附近某小規模中介公司門店裡,記者以買房人身份剛一開口,就有包括店長在內的三個經紀人圍瞭上來,紛紛介紹目前掛牌在售的房源。記者在門店前臺的記錄本上看到,最近的帶客戶看房記錄仍然停留在4月11日,周末兩天時間內,都沒有經紀人帶客戶看房的外出記錄。

  記者隨後進入附近的另一傢中介門店裡,十幾個工位絕大多數都空空如也,偌大的門店裡隻有三個工作人員,其中一個工作人員告訴記者,由於最近生意不好,其他同事都還沒有來上班。

 4學區房不再堅挺

  在二手房持續低迷的背景下,一貫堅挺的學區房也出現瞭松動。

  記者調查發現,從去年四季度開始,北京房地產市場發出收緊信號,在政策趨向仍不明朗的情況下,多數購房者放緩入市節奏,二手房市場也進入冷淡期,學區房被"拖下水"。

  孩子即將上小學的張先生,一直在西城尋覓合適的學區二手房。在經過去年上半年學區房一套難求的與業主隨意漲價之後,張先生在近期明顯感受到市場變化。

  "西便門47平米房子,可上西城名校,業主報價310萬,價格還可以再商量。"近日,位於西便門的張先生接連收到多傢中介短信和電話提示。

  "學區房出現這樣的松動,在半年前是很難碰到。"張先生表示,"半年前,開始在西城看二手房,由於區域知名小學密集,西城的二手房一直非常搶手,此前看過車公莊附近的一套40多平米的二手房,當時業主報價是335萬,業主一分錢不降,中介說有好幾撥人打算要買,後來猶豫半天最後沒買到。"

  西城區某中介人員向記者表示,五六月份小學生即將報名入學,當前學區房再次成為購房者關註的焦點。可以預見,近期學區房購房者需求較為集中釋放,成交量走高,尤其是熱門、重點小學片區的學區房成交比例較高。不過,學區房經過幾年的爆炒之後,高企的價格讓不少購房者望而卻步。而隨著今年樓市觀望的加劇,不少急於換房的二手房業主開始松動價格,加快出手。

 市場原因

  【多因素加劇市場觀望】

  1自住型商品房和新房分流

  據記者瞭解,從去年12月至今,北京二手房市場復蘇緩慢,回暖動力不足,與自住型商品房和新房市場的分流有一定關系。在本身市場觀望情緒濃厚的情況下,近期自住型商品房供應大增以及新盤低價開盤,又促使需求觀望升級,購房者推遲入市的比例增加。

  偉業我愛我傢副總裁胡景暉告訴記者,新房項目較集中的遠郊區縣,由於一季度成交的低迷,越來越多的樓盤采取低價入市平價走量的銷售策略,新房價格的回調促使這些區域的二手房成交價格也出現瞭一定程度的回落。

  據鏈傢地產市場研究部統計,2014年一季度近郊區二手房成交占比為29.7%,較上季度下降0.5個百分點,與2013年一季度相比下降2.3個百分點。鏈傢地產市場研究部張旭認為,通州、大興等近郊區一般為剛需置業的首選,今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內,一定程度上說明瞭價格承受能力較低的剛需購房態度和意願發生瞭一些變化,觀望情緒也最濃。

 2信貸收緊

  記者在多日的采訪中發現,信貸收緊是二手房市場難以復蘇的主要絆腳石。因二手房的購買門檻本身要高於新房,而多數置業者購買力有限,如果信貸跟不上,那麼二手房市場復蘇則無望,不少購房者不得不轉入新房市場或者就此放棄。

  1月份已經定瞭一套房的王先生對此深有感觸,兩個多月過去瞭,他的貸款問題依然未能如期辦好。而銀行給予的利率也從最初承諾的85折變成9.5折,然後是基準,一直到目前的要求上浮。"最初經紀人說我能拿到8.5折,但貸款遲遲辦不下來,卡著我的各種證明,以至於現在都要求上浮利率瞭,如果再辦不下來,我就放棄瞭,定金和中介費我都不要瞭,徹底不買房瞭,太麻煩瞭。"王先生說。

  統計機構的數據也驗證瞭王先生的煩惱。據鏈傢地產市場研究部統計,3月北京市二手房交易中商業貸款的比例為36.91%,進入2014年以來,商業貸款的比例逐月降低。張旭告訴記者,信貸政策自去年四季度收緊以來,至今還未有任何放松跡象,這使得購房者的貸款成本進一步增加,部分資金承受能力有限的剛需購房者被擠出市場。

  "從購房成本上看,2012年、2013年房價連續兩年快速上漲,套均總價不斷攀升。並且,2013年北京二手房市場的價格漲幅超過瞭受到限價影響的新建住宅,其購買門檻本來就比新房高,這就是說樓市在信貸收緊影響下,北京房價上漲開始乏力,特別是受到貸款影響最大的二手房。"張大偉稱。

  胡景暉也表示,受市場成交結構的影響,在市場偏冷情況下購房人群主要是需求較迫切的剛需人群,二手房因具有配套、區位等優勢因素,總價、均價往往比新房偏高。由於目前銀行信貸從緊,二手房貸款難度較大,利率也較高,使得購房人對房價更為敏感,或被迫放棄二手房。

  受信貸收緊、新房和自住型商品房入市諸多因素的影響,二手房市場需求觀望情緒濃厚,成交量復蘇緩慢的情況在4月上旬依舊持續。由於購買人群的觀望,部分出售房屋欲望較強烈的業主在心理上已能接受一定程度的議價空間,過去一年"不議價"的成交關系格局被打破。

  3房源分化

  隨著自住型商品房供應提速,加上樓市信貸政策明顯收緊,一些新房項目低價入市,有效地減少瞭二手房的潛在需求。

  據鏈傢地產市場研究部張旭透露,"在本身市場觀望情緒濃厚的情況下,近期個別新盤項目低價開盤,又使需求觀望升級。購房者推遲入市的比例增加,是造成目前市場恢復緩慢的重要原因之一。"

  隨著二手房置業門檻日漸提高,為瞭孩子入學、老人看病等換房需求在二手房需求中的比重日漸提高。記者調查顯示,由於二手房對首付要求比較高,因此剛需較少,活躍在二手房市場的很大比例是換房業主。在一些中介門店,換房客戶占到瞭七到八成,有一居換兩居、兩居換三居,或者從郊區往城區換房,這些換房客都選擇的是先賣房再買房的方法。

  此外,從置業區位上看,城區二手房比例進一步提高,統計顯示,西城、東城由於鮮有新房供應,二手房在整個住宅比例進一步提高,而通州、大興等近郊區一般為剛需置業的首選,今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內,在一定程度上說明瞭價格承受能力較低的剛需購房態度和意願發生瞭變化,觀望情緒加重。

市場預判

  【業內觀點不一】

  中原地產首席分析師張大偉

  截至目前,購房者觀望情緒持續,二手房房源掛牌議價空間繼續增加,新掛牌房源已經連續數月價格出現下調,因為各地降價案例的出現,導致北京樓市觀望情緒濃鬱。新增客戶量相比一季度平均繼續下調瞭10%,這將影響2014年二季度的成交量將依然處於低迷狀態。預計4月北京二手房成交量將繼續在萬套以下。隨著新建住宅供應的增加,以及可能愈來愈多的自住房上市,二手房價格可能在2季度出現下調加速的可能性。

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉

  北京樓市經歷瞭一季度市場成交的相對冷淡,成交量持續低迷。隨著新房市場一些樓盤的低價入市,二手房市場的價格也出現瞭松動的勢頭。未來一段時間,遠郊區縣,以及一些高總價大戶型房源較為集中的城市核心區域的二手房價進一步出現回落的可能性增大。

鏈傢地產市場研究部張旭

  近期成交量下降、價格松動主要是受到信貸收緊、自住型商品住房、降價輿論等共同作用,帶動需求觀望,價格預期有所轉變。短期來看,買賣雙方博弈態勢還會延續一段時間。此輪調整有助於買賣雙方尤其是業主方形成更為合理和理性的房價預期,未來房價上漲的趨勢將有所放緩,預計二季度末市場或有所復蘇。

  京華時報記者桂瑰潘秀林邢飛

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國傢直接對個人征稅體系將建立 為房地產稅等鋪路

??國務院法制辦1月5日就稅收征收管理法修訂草案向社會公開征求意見。征求意見稿明確要建立針對自然人的納稅識別號,自然人將適用跟企業一樣的稅收強制措施。專傢稱,這為個稅、房地產稅改革鋪平瞭道路,為提高直接稅比重的整個稅制改革掃清瞭障礙。

??現行的《稅收征管法》自2001年通過後20餘年未修訂。2008年國稅總局正式啟動修訂工作,至今已歷時6年。2013年曾有小規模的修改,之後的十八屆三中全會《決定》對財稅體制改革提出大的方向。

??多位專傢認為,此次修訂是一次“大改”。北京大學財經法研究中心主任劉劍文接受《經濟參考報》記者采訪時表示:“這次征管法修改的核心內容是針對自然人的,既規定義務責任,也規定權利。”

??中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文告訴《經濟參考報》記者:“這次稅收征管法修訂的重要目標就是為直接稅改革,為向自然人征稅提供法律配套和保證。未來稅制改革的重要目標是優化稅制結構,具體落實就是提升直接稅比重。個人所得稅和房地產稅是未來直接稅改革的重點。”

??http://d8.sina.com.cn/pfpghc/359e25ddae4f4ea69fb3fc5726dee21f.gif

??具體而言,此次修改增加瞭對自然人納二胎房屋怎麼貸款比較會過件稅的稅收征管的規定。明確瞭納稅人識別號的法律地位,而過去隻有企業、社會組織有識別號,自然人沒有。“在國外,自然人的納稅識別號和社會保障號是連在一起的。現在征求意見稿寫得很清楚,簽訂合同、協議,繳納社會保險費、不動產登記等都應該使用納稅人識別號。”劉劍文表示:“同時,完善納稅人權益保護體系。對稅收的法律法規,納稅人有先行的表達權。”

??此外,修訂稿也明確第三方機構需向稅務機關提供涉稅信息。個稅的綜合改革、房地產稅改革等稅制改革,多由於稅務機關不掌握充分的涉稅基礎信息而難以推進。

??施正文說:“要征收直接稅,稅務機關需要詳細掌握自然人的涉稅信息,這些涉稅信息很多都在第三方機構,比如房地產稅的信息在不動產登記部門,而金融機構則掌握個人所得稅征收所需的很多信息。此次修改規定第三方有向稅務機關提供涉稅信息的義務,規定瞭稅務機關有獲取涉稅信息的職權,這也是重要變化之一。”

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季華六路天橋電梯開始修瞭 春節前有望修好

昨天上午,季華六路天橋,維修人員正在對手扶梯進行檢測。

季華六路天橋電梯昨天開始維修瞭。據維修方稱,手扶梯爭取在10天內修好,經質監部門檢驗合格後便可投入使用。而垂直梯也預計在12月中旬修復好。

今年3月21日,閑房屋抵押貸款利率置2年多的季華六路人行天橋電梯開通。市民高煥好自掏腰包制作瞭兩面錦旗分別送給佛山市和禪城區交通運輸部門。然而,錦旗送出不到一周,天橋電梯又停運瞭。因為“說到做不到”,好姨在本月18日分別前往市、區交通部門索回此前送出的錦旗。誰知在第二天,禪城交通運輸部門就表示,維修電梯資金已到位,電梯春節前有望修好(詳見《佛山日報》11內湖土地貸款月20日B03版)。

昨天,禪城交通運輸部門通知記者,稱天橋電梯開始動工維修。上午10時左右,記者來到瞭季華六路恒福新城旁邊的人行天橋。當時正有好幾名維修人員在對手扶梯進行檢測。

“如果天氣好,順利的話我們爭取在10天內把手扶梯修好,修好後馬上報質監部門檢驗,如果沒有問題就可以投入使用瞭。”維修公司負責人劉先生告訴記者,因為垂直梯常年日曬雨淋,井道有的玻璃已破碎,所以維修需要更長一點時間,預計在今年12月中旬才能修復好。

這次修好後,如果電梯再出現問題,維修費用該由誰來出?對此問題,禪城區道路養護中心副主任王瑞表示,此次修好後如正常運轉,日常的維護保修問題不大,但如果電梯發生瞭人為或是質量等不可預見性的大故障時,將以交通部門名義向政府申請維修基金。目前電梯已交由該養護中心進行養護,電梯春節前有望修好。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-22/13275941793780071189951.shtml

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中壢土地貸款房貸一二線城市 加碼調控 明年樓市或現局部降溫

  據經濟之聲《央廣財經評論》報道,武漢收緊樓市調控政策,拉開二線城市調控升級的序幕,很快,這股二線城市收緊政策的浪潮向更多二線城市蔓延開來。昨天(25日)晚上,沈陽、廈門、南昌也出臺瞭樓市調控的新政策。

  沈陽公佈九條新政策。根據新政,沈陽居民傢庭申請貸款購買第二套住房,商業貸款和公積金貸款首付比例提高到65%,同時加大中小戶型普通商品住房市場供應。南昌發佈瞭"昌六條",內容包括"進一步提高第二套住房貸款的首付比例,嚴禁未成年人購買住房,明確要求非當地戶籍居民傢庭購房的條件,也就是提供繳納個人所得稅或社會保險繳納證明的年限,由連續1年調整到2年。廈門市也在昨天出臺瞭"六條"意見,從今天開始實施,要求第二套住房首付款比例不得低於70%。

  10月23日,北京出臺以增加自住型商品房供應的"京七條",業界普遍認為,雖然政策出臺已經一個多月瞭,但效果並不明顯。那麼,二線城市在刮起收緊政策之風,會取得什麼樣的成效,還需要時間來驗證。

  繼北上廣深之後,武漢、南昌、沈陽、廈門也收緊調控。由四個一線城市掀起的新一輪調控,似乎正在加速向二線城市蔓延。武漢出臺新政還沒幾天,沈陽、廈門、南昌就跟上來瞭,速度之快有些出人意料。現在,距離今年結束隻有一個多月瞭。幾個二線城市這幾天接連收緊政策,出於什麼原因?

  經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為主要有兩個方面的原因。首先,這些城市的房價漲幅比較靠前,一線城市10月份總體漲幅是20%以上,其他幾個城市也都在10%到17%之間,這些城市都偏高,完成今年3月份制定的國傢調控目標有一定難度,所以地方政府有壓力。第二,三中全會雖然沒有調控房價,但這是因地制宜的進行調控,房價高位的城市就要調控,所以要站出來表明態度,表明決心。

  三個城市昨天公佈新政的要點,沈陽居民貸款購買第二套住房首付比例提高到65%,南昌要求非當地戶籍居民繳納個稅或社保繳年限提高到2年,廈門要求第二套住房首付款比例不得低於70%。楊紅旭表示,分別來看,這幾個城市出臺的新政策,收緊的力度並不是很大,整體跟一線城市比較類似,或者略弱一點。

  現在大傢關心的是,這一輪調控升級會不會繼續向更多的二線城市乃至三四線城市蔓延。楊紅旭認為,這一輪調控升級還是以二線城市擴大為主,但數量不會太多,基本上在全國漲幅排名前20的城市,可能還會跟進。至於三線、四線城市,因為這次樓市的回暖復蘇力度偏弱,所以不可能大規模地擴展到三四線城市。

  也有人說,雖然新一輪調控向二線城市蔓延,但是政策可能會因為各地情況不同出現分化,比如徐州就傳出瞭"松綁"調控的消息。楊紅旭說,出現這種情況的可能性比較大。在8月份的時候,溫州就已經對限購制度放松瞭。這次雖然並不存在房價大幅上漲的現實,因此中央沒有表態,但地方根據自己的樓市冷暖情況,房價漲幅的大小,做不同的區別對待,像徐州甚至一些二線城市,有可能小幅或適度地放松限購政策。

  很多城市在出臺樓市調控的政策後,大傢經常會關註第二套房的首付比例。目前二套房的首付比例最高已經到70%瞭,楊紅旭認為,這樣做的目的是為瞭收緊二套房。因為中國的房產依然是優質資產,而且大傢也不認為中國的房價會出現大幅下滑,從而引發金融危機,所以提高第二套房首付比例主要還是出於樓市調控的需求,而不是為瞭防范金融風險。

  楊紅旭指出,今年以來,房價一直在漲,一、二線城市漲幅比較大,現在中央沒有表態,但實際上已經收緊政策,這房屋二胎借款要繳清才能貸款全省皆可處理樣下去,這些城市的樓市溫度可能要經歷一個高位震蕩,到明年可能會出現局部小幅下滑,下滑主要是指量,尤其是溫度的下降。至於價格什麼時候由漲變跌,還需要觀察。楊紅旭認為,明年下半年或者2015年,部分城市的房價會出現漲不動或者出現所謂的環比下跌,但並不是一個崩盤式的大跌。

  楊紅旭表示,自住需求像結婚類、拆遷類,目前還是可以考慮買房子。在某些二線和三線城市,因為房價漲幅也不大,即便降溫的話,幅度也是微乎其微,這些城市其實不用特別考慮樓市短期波動。

  楊紅旭說,從投資角度來講,不建議大傢目前在一線城市買房子。因為去年是一個最好的時機,去年是市場建立保障手段的新階段,今年已經處於高位瞭,加上調控升級,一線城市樓市可能也會有所降溫。自住性需求的話,依然可以考慮,但投資需求不妨等一等再看,不用這麼著急。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-27/15462513845.shtml
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內容來自sina新聞

一線城市地價超房價 深圳土地財政依賴最小成異類

  一線城市"面粉榜":地價紛紛超房價新北淡水農地貸款

  一線城市2013年的土地市場都迎來意料之外卻又前所未有的火熱。

  以5月的廣州為起點,到年中北京和深圳的持續升溫,到上海年末迎來"自貿區行情",臨港新城的土地出讓上演瞭"面粉"貴過"面包"的真實一幕,成交的樓面地價遠超周邊在售新房單價,2013年的土地市場,從財政收入的角度來說,算是完美收官;從房價控制的角度來看,卻是難掩地價拉動房價上漲的尷尬。

  房地產市場,尤其是一線城市的樓市,不得不在糾結中走入2014年:一邊是由地價上漲帶來的房價蠢蠢欲動已按捺不住,另一邊是限購、限貸、限價"三座大山"仍壓在各大城市的"心頭",揮之不去。

  這種糾結,還將持續。

  "火爆"北京:地價趕超房價

  2014年1月1日,北京市土地整理儲備中心網站上,"土地出讓公告"一欄裡,通州、大興等位置的宗地信息仍在不斷滾動,一張《2013年成交一覽表》,詳細記錄著過去一年214宗土地的交易編號、土地面積、成交價格以及受讓單位。這張表格,較2012年長瞭許多。

  最新統計數據顯示,北京2013年全年累計土地出讓金合計達1821.81億元,較2012年的647.918億元上漲幅度達到瞭181%。

  土地出讓金創紀錄

  隨著通州永順鎮、大興采育鎮、朝陽北路等地塊落槌,北京土地出讓金創歷史紀錄的2013年正式結束。中原地產研究部昨日提供給《第一財經日報》記者的統計數據顯示,北京2013年全年累計土地出讓金合計1821.81億元,同比2012年的647.918億元上漲幅度達到瞭181%。

  鏈傢地產市場研究部張旭對記者稱,首要原因是房價快速上漲,推動房企預期增長,2012~2013年一線城市的房地產市場反彈力度明顯高於其他城市,住宅市場的優異表現使得北京等一線城市土地的吸引力增加,部分房企因此加大北京佈局,甚至有個別三四線為重心的房企也出現瞭回歸一線的趨勢。

  其次,前兩年住宅供地量較少,也被認為是推高2013年北京土地成交量的原因之一。張旭表示,2011與2012年兩年住宅類土地供應連創新低,成交水平分別為2007~2013年平均水平的85%和56%,土地市場連年的低供應使得房企的庫存下降,補充土地儲備的需求較大。此外,她還提到,農展館、玉淵潭、夏傢胡同地塊等多個城市核心地段優質地塊出讓,備受關註,也帶動瞭整體市場活躍。

 地價追趕房價

  2012年以來,住宅需求持續釋放,帶動北京土地市場成交火熱,成交量從低位反彈,土地價格也出現明顯上漲。2013年,北京住宅土地價格明顯上漲,地價正在"追趕"房價。

  鏈傢地產市場研究部統計數字顯示,2013年,北京市住宅類土地成交樓面價平均為9636元/平方米,同比增長48.6%,掛牌出讓的地塊溢價率為34%,較2012年下降2個百分點,繼2009年、2010年以來,地價房價倒掛現象再現。

  張旭認為,由於土地出讓中地塊合理價格的限制,2013年掛牌出讓的土地溢價率有所下降,但是地價水平不僅比2011年、2012年出現上漲,也超過瞭2009年、2011年土地市場火熱時期的水平。

  以房山長陽區域為例,2013年土地樓面價突破10000元/平方米,2010年最高水平也僅為8300元/平方米,如果考慮到配建要求,價格的上漲更為明顯。主城六區較為稀缺的優質地塊,價格更是上漲明顯,夏傢胡同、農展館等多宗地塊的實際樓面成本,已經遠遠超過瞭周邊二手房市場的價格。

  中原地產市場研究部總監張大偉認為,2013年來,各地地王出現最頻繁,甚至成為普遍現象,一二線城市隻要出現土地交易,價格就創歷史新高,按照全國主要城市出現的地王,如果達到正常的利潤,目前市場售價需要在一年內再漲50%,否則地王入市的風險將非常大。大部分地王地塊的樓面價已經超過瞭區域內在售的房價。

  "這一輪地王出現的力度超過歷史,相比往年樓市最火爆期出現的地王,本輪地王的單價、總價都突破瞭市場的想象力。"張大偉稱,土地價格的上漲,明顯影響瞭購房者、開發商的預期,從2013年看,各地都出現瞭部分地塊的樓面價甚至超過瞭周圍在售物業價格的情況。他認為,在目前情況下,地價房價均在互相促進上漲,2014年這部分地王地塊上市,定價很可能會再次上漲。

  上海:2000億遭房企"圍搶"  

  2013年12月31日,隨著虹口區提籃橋街道一商住地塊花落萬達聯合體,上海2013年的土地市場強勢收官。綜合多傢機構的統計數據,2013年上海經營性用地(不包含動遷安置用地)出讓收入高達2043.7億元,出讓面積859萬平方米,分別較2012年上漲177%和70%,其中,土地出讓金額創下歷史新高。

  21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔對《第一財經日報》記者表示,2013年年初,受到"國五條"出臺影響,樓市迎來井噴,開發商在去化良好的情況下積極拿地,土地市場開始升溫。下半年自貿區規劃落地,刺激開發商拿地補倉,外地房企也紛紛進駐上海搶地。同時,下半年迎來瞭近年來成色最足的"金九銀十","滬七條"出臺後年末土地市場供應量增加,諸多因素的疊加造就瞭2013年土地市場的繁榮。

  大房企"捧場"點燃拿地熱

  據徳佑地產統計,2013年上海經營性用地平均溢價率達到35.8%,遠遠高於2012年的13.9%,2013年有40幅地塊的溢價率超過100%,占2013年出讓的所有經營性用地的18.7%,2012年這一比例僅為2.2%。此外,2013年,上海經營性用地平均成交樓板價為10855元/平方米,同比2012年大幅上漲52%。

  去年3月,"國五條"引發的"末班車效應"引爆瞭上海樓市。隨後的4月10日,在經過300多輪激烈競價後,上海浦東發展置業有限公司以37.75億元競得浦東唐鎮新市鎮D-05-01住宅地塊,折合樓板價18199元/平方米,溢價率高達65.43%。這也成就瞭當時年內上海宅地單價、總價"雙料地王"。

  一位滬籍開發商代表當時對記者稱,雖然新一輪調控來襲,但是由於之前樓市火爆,房企庫存下降得很厲害,拿地是自然而然的事情。"對於品牌開發商來說,政策從嚴導致房企拿地會有所顧忌,但不會有很大的顧忌。"

  2013年年中,上海世博園新一輪的土地出讓盛宴開席--土地六連拍收金超54億元,地價紀錄兩日內三次被刷新,多傢大型央企"捧場",民營、外資企業踴躍參與。

  2013年9月5日,港資巨頭新鴻基地產以217.7億元拿下徐傢匯中心項目地塊,新鴻基地產的這一大手筆,讓2013年上海總價地王再無易主的可能。

  年底陷"非理性繁榮"

  在各大龍頭房企的獨舞之後,此前一直拿不到地的廣大中小房企開始放手一搏,紛紛高溢價搶地。嘉定、浦東等熱點區域推出的一些低總價地塊成為"香餑餑",一幅地超過20傢房企競買的場面屢見不鮮,溢價率亦是連創新高。

  一位地產行業分析師稱:"前兩年,不少中小房企在嚴厲調控面前選擇戰略收縮,2012年以來樓市回暖,這些房企手裡的存量項目消化得不錯,但這些企業在庫存不斷下降的壓力下,開始選擇出手買地時,卻發現自己在一線城市已經很難拿到地瞭。這時候要麼冒險高溢價拿地,要麼'無米下鍋繼續挨餓'。"

  臨近年底,新一輪調控來襲,"滬七條"特別強調,在2013年底大幅增加土地供應,隨後,新一輪"推地潮"不出所料獲得開發商的熱捧。12月4日,決心加碼一二線樓市的恒大地產開始瞭其在上海的"拿地秀",兩日內狂拋48億元在上海拿下五幅土地。

  隨後,臨港新城七幅地塊遭遇156傢房企"圍搶",平均溢價率超過400%,約1.5萬元/平方米的樓板價遠超周邊房價,連拿地公司也向記者坦言,拿地價格令公司感受到不小的壓力。

  黃河滔表示,目前樓市宏觀調控重點通過增加供應來抑制房價的過快上漲,在"滬七條"推出後的2013年末,該市土地市場的供應量就出現瞭明顯提升,預計2建地建蔽率貸款全省皆可處理014土地市場依然將保持較高水平穩定供應,上海作為一線城市,土地需求始終旺盛,2014年土地市場出現大滑坡的可能性並不大。

 "地王年"廣州:"面粉"貴過"面包"成現實 

  最先引爆一線城市土地市場行情的廣州,2013年土地出讓收入762億元,同比增長85%。

  這一年,廣州土地市場不僅刷新瞭全市單價地王紀錄,還造就瞭8個區域地王,堪稱"地王年"。其中數個地王的樓面價比地塊周邊在售項目的單價還高,"面粉"貴過"面包"已成現實。

  "其實政府在今年原本還有很多地塊要推出,但可能考慮到房價上漲較快,繼續推地會刺激房價上漲,因而在第四季度減少瞭土地供應。"合富輝煌首席市場分析師黎文江對《第一財經日報》記者表示,預計2014年政府還將加大土地供應,並通過舊城改造等方式加快存量土地的釋放。

  地王頻現

  記者統計發現,2013年廣州十區中,除瞭天河、越秀,其他8個區的地王紀錄都被刷新瞭一輪。而且,幾乎每個地王誕生的場面都異常激烈,每場拍賣會都是大鱷雲集。

  2013年5月6日,廣州迎來瞭"新國五條"實施後的第一次土地拍賣會,同時也拉開瞭地王紀錄頻頻被刷新的大幕。這一天,白雲區同寶路地塊在經過近兩百輪的角逐後,由佳兆業地產以18.7億元的最高限制地價、競配建保障房6.68萬平方米奪得。雖然折合樓面地價為13050元/平方米,但剔除配建面積後,樓面地價達25597元/平方米,遠超此前白雲新城地王20625元/平方米的單價,一舉創下白雲地價新高。

  半個月後,廣州再次誕生"新地王"。海珠區南洲路地塊在經過百輪搏殺後,最終由越秀地產以24.6億元的總價奪得,剔除配建的4.2萬平方米保障房面積後,其樓面地價達到34590元/平方米,成功超越瞭2012年恒大地產在珠江新城創造的32967元/平方米的廣州單價地王紀錄。

  此外,番禺、黃埔、荔灣、花都、南沙、蘿崗等6個區的土地市場也都先後刷新瞭地王紀錄。

  這些"地王"的樓面地價已經逼近甚至超過周邊一手樓的售價。以海珠南洲路地王為例,該地塊周邊的一手樓項目羅馬傢園在售項目價格為23000元/平方米,比地王價整整低瞭逾1萬元/平方米。白雲區同寶路地王周邊的一手樓盤卡佈奇諾售價在19000元/平方米左右,也遠低於25597元/平方米的地王價。番禺、荔灣兩區地王均屬於商業地塊,地塊的樓面地價也和周邊在售的項目價格相當。

  地王頻現、"面粉"貴過"面包"的背後,是大型房企逐漸從三四線城市向一二線城市的重心轉移,由此帶來瞭土地市場的激烈競爭。一個典型的例子就是恒大地產,這傢以二、三線城市為目標的開發商2013年開始頻繁在一線城市拿地,其中就包括大本營--廣州。2013年6月18日,恒大地產以23.09億元、配建5.24萬平方米保障房的條件拿下廣州白雲區沙太南路配件廠地塊,剔除配件保障房面積後,折合樓面價近2.5萬元/平方米。

 賣地收入創新高

  在2013年12月24日的廣州市第十四屆人大常委會第二十三次會議上,廣州市房管局局長李俊夫披露,廣州2013年全年供應各類用地1986萬平方米,土地出讓收入762億元,同比分別增長103%、85%。

  據廣州市財政局年初發佈的《廣州市2012年預算執行情況和2013年預算草案及其報告》顯示,2013年廣州市土地出讓金收入預計為475.6億元。按照李俊夫披露的數據,2013年廣州市的土地出讓收入將超出年初預算的60.2%。

  黎文江預計,2014年廣州還會加大土地供應,在增量土地上可能會與2013年持平,重點通過舊城改造等措施加快存量土地的釋放。

  "異類"深圳:賣地金額占財政收入不足一成 

  前海新區土地開閘,讓一直囊中羞澀的深圳在2013年出現土地交易井噴,全年通過招拍掛實現的土地出讓金大幅飆升接近3倍。

  這也讓土地出讓收入在深圳2013年財政收入中的貢獻同比約上升四個百分點,但該比例仍不足10%,深圳依然是當前土地財政中的異類。

  實際上,此前2009年深圳首次提出建設用地"減量增長"原則後,土地財政在這個土地資源稀缺的城市就開始不斷走向末路。

 前海開發致土地收入飆升

  隨著G11337-0095宗地土地使用權在2013年12月23日的競拍落槌,2013年深圳土地交易拉上帷幕,全年土地出讓收入創下近年新高。

  1月1日,《第一財經日報》記者依據深圳市土地房產交易中心的成交結果統計,去年深圳通過招拍掛方式合計出讓的各類土地為47宗。

  從土地成交的宗數來看,工業用地成交28宗,依然是深圳土地交易的主體;商業辦公用地成交16宗;而住宅用地僅有3宗,在全國各大城市中都頗為罕見。

  讓外界覺得不可思議的是,深圳甚至出現2013年2~9月連續八個月沒有住宅用地出讓的情況,房地產企業可謂嗷嗷待哺。

  上述47宗地塊實現土地出讓金額為466億元,其中住宅用地出讓金為62億元,商業辦公用地為378億元,工業用地為26億元。

  被定性為深港現代服務業合作區的前海新區,在去年深圳土地交易市場中充當瞭中流砥柱的角色,成為土地財政的吸金主力。

  繼卓越集團在2013年7月26日以123.69億元價格拿下"前海土地第一拍"並創下深圳總價地王後,華潤置地在8月16日以109億元拍下前海第三幅地塊,再次刷新深圳的總價地王;此後11月27日,世茂集團旗下子公司和香江集團旗下子公司分別以24.33億和16.3億元拍得前海年內出讓的第四、第五幅地塊。

  可以看出,僅卓越、華潤、世茂、香江等競拍的5塊用地,就合計實現土地出讓收益273億元,占深圳全年賣地收入的59%。

  根據機構此前的統計數據,2009年深圳涉及房地產的土地出讓金為126億元,2010年為155億元,2011和2012年分別為193億和115億元。

  如果以機構數據為對比參照,2013年深圳通過招拍掛方式獲得的土地出讓金為440億元,較此前一年的115億元增長283%。

  需要指出的是,上述土地出讓金僅僅是指通過招拍掛方式獲得的土地出讓收入,而深圳近年來土地出讓收入有一部分還來自城市更新。

  官方數據顯示,2012年深圳市本級土地出讓收入為273.61億元,其中城市更新項目出讓用地78公頃,實現收入26億元。

  難改土地財政末路

  根據官方和機構統計數據顯示,2013年北京實現土地出讓金約為1822億元、上海為2044億元、廣州為762億元。

  盡管去年土地出讓金出現飆升,但深圳全年土地出讓收入總量在一線城市中仍繼續墊底,不僅遠低於北京和上海,與廣州亦不在同一量級。

  從土地收入比來看,2013年賣地收入在深圳全年財政收入中的比例不足一成,堪稱是目前國內對土地財政依賴度最小的城市。

  最新披露的官方數據顯示,2013年深圳實現財政收入同比增長7%至4818億元。以此推算,土地出讓金占深圳去年財政收入的比例僅為9.13%。

  按照年初計劃,包括保障房用地在內,深圳市2013年度居住用地供應計劃為165公頃,僅相當於北京住房用地計劃供應量的10%、上海的16.5%和廣州的28%。

  在業內看來,無法依賴土地財政的無奈現實,恰恰為深圳大力推行土地制度改革提供瞭動力和現實基礎。

  2013年12月20日,深圳歷史上第一塊原農村集體工業用地,通過公開土地交易市場成功上市交易流通。

  這也是繼1987年首創國有土地拍賣後,深圳在土地制度改革領域的又一次歷史性突破,為進一步打破土地財政提供瞭新樣本。記者:蔡胤 柳九邦 吳斯丹 黃樹輝

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-02/07592561152.shtml
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80萬20年期個人公積金住房貸款可省5000元左右



  據人民日報、新華社發佈消息稱,日前央行、財政部、住建部等部門經發文稱,決定取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目,以此減輕貸款職工負擔。

 &二胎房貸 二胎房貸試算貸款全省皆可處理emsp;以北京市公積金貸款為例,購房者申請住房公積金貸款主要涉及的二筆費用包括評估費和擔保服務費。其中,根據北京市住房公積金管理中心的規定,房屋評估費一般按照抵押物評估價值的3‰收取,最低收費為300元,最高收費為1500元。

  此外,北京市辦理住房公積金貸款時,借款申請人申請住房公積金貸款,必須提供管理中心認可的擔保方式。目前主要為北京市住房貸款擔保中心提供連帶責任保證擔保和其他擔保方式(抵押擔保、質押擔保等)。由擔保中心提供擔保的,應向擔保中心交納擔保服務費。

  在2009年北京市住房貸款擔保中心發佈瞭《關於調整個人住房公積金貸款擔保服務費收費標準的通知》,《通知》規定,自2009年起住房公積金貸款擔保服務費收費標準調整為貸款額的3‰,按此標準計算不到300元的,按300元收取。對於個人信用等級為AAA級青埔土地貸款AA級的住房公積金貸款借款申請人,擔保中心在收取擔保服務費時,分別按照實際應收取擔保服務費的95%、98%收取。

  與此同時,在各地申請公積金貸款產生的二次費用中,有時也包括住房公積金個人住房貸款保險費,一般公積金貸款保險費繳納額度按照貸款額度、貸款年限和0.5‰的繳費率乘積計算,即公積金貸款保險費=公積金貸款額度×貸款年限×0.5‰的繳費率。按照規定,在購房者進行公積金貸款費用交納時,公積金貸款保險費和公積金貸款擔保服務費二者繳納其一即可。

  而住房公積金貸款所涉的公證費,則通常是按照貸款金額的1‰計算,最低繳費200元。

  以北京購房者為例,如果申請額度為80萬元的20年公積金貸款,那麼,其所需要繳納的房屋評估費為1500元,最高要求繳納的擔保服務費為2400元,所產生的公證費用為800元。而如果按照公積金個人住房貸款保險費,其需要繳納的保險費為8000元。因此,該購房者實際上可以在此新政繳費減免後少繳納近5000元左右。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-14/08452943430.shtml

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中國氣象局18日起發佈煙花爆竹燃放氣象指數

??記者從中國氣象局獲悉,氣象部門今年繼續開展煙花爆竹燃放氣象指數預報。自2月18日起,各地居民通過手機、網絡、電視等渠道均可收到當天的煙花爆竹燃放氣象指數預報。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??今年的預報從2月18日開始,一直持續到3月5日。氣象部門將綜合考慮煙花爆竹燃放安全、空氣污染物擴散和清除、空氣質量等條件,於每天7時和17時兩次制作發佈煙花爆竹燃放氣象指數預報。

??煙花爆竹燃放氣象指數分為4個等級,分別表示適宜、不太適宜、不適宜和極不適宜。當指數達到4級時,氣象條件將極不適宜燃放煙花爆竹,建議居民不要燃放。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-02-19/08265973970628687223733.shtml

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天津計劃用水管理辦法5月起實施

  日前,天津市出臺瞭《天津市計劃用水管理辦法》,並將於5月1日起正式施行,為配合《辦法》出臺,本市計劃於今年選取火力發電和賓館酒店兩個行業,試行利用現有建融台北內湖建融取水定額標準核定用水計劃,突破單純依靠水量核定用水計劃的傳統,進一步提高計劃用水管理工作的規范化、科學化水平。

  《辦法》中規定,非生活用水戶的實際用水量連續三個月超過用水計劃指標不采取措施的,本市水務部門可以限制其用水量;情節嚴重的,可停止其用水。非生活用水戶的實際用水量超過用水計劃指標的,超出部分按規定實行超計劃用水累進加價收費。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/14282699628.shtml

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分化整合日益明顯 上市房企抗風險能力仍需提高

2013年5月23日,由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合主辦,北京中房研協技術服務有限公司承辦的2013中國房地產上市公司測評成果發佈會在北京和香港同步舉行,同期還在香港舉辦瞭新興上市房企論壇。這也是中國房地產系列測評成果首次在境外同步發佈,本次活動的官方網站中房網(www.fangchan.com)對兩地的活動做瞭全程直播報道。

根據主辦方發佈的《2013中國房地產上市公司測評研究報告》及2013年中國房地產上市公司排行榜,萬科再次榮登榜首,這也是萬科連續六年蟬聯榜首,保利與恒大則分列此次綜合實力榜的二三名;中國海外發展、華潤置地、龍湖地產、世茂房地產、富力地產、金地集團和融創中國則分列四到十位,其中融創是歷史上首次進入該榜單十強。此外,報告還發佈瞭風險控制、發展速度、經營業績、資本運營和創新能力等5大單項榜五強,上實城開(股票代碼:0563.HK)等二十餘傢企業以出色表現分享瞭此項殊榮。

從本次測評成果的部分核心測評指標來看,2012年,雖然調控成為常態,但在差別化信貸政策以及企業大力營銷推廣的影響下,不少房地產上市公司堅持主流市場定位,適時調整策略,抓住有效需求,取得瞭良好的業績,各項運營規模指標均值有所增加。2012年全部上市房企總資產均值為291.87億元,同比上升7.86%;凈資產均值為87.66億元,同比上升8.66%;房地產業務收入均值62.80億元,同比增長12.32%;營業利潤均值16.07億元,同比上升3.34%。

不過,測評報告也指出,盡管年內部分企業通過積極的銷售策略有效地平衡瞭企業現金流,降低瞭資金鏈壓力,但從整個行業來看,負債水平仍在歷史高位徘徊,房地產上市公司資產負債率均值和凈負債率均值分別為64.72%和64.36%,其中資產負債率均值與上年基本持平,凈負債率均值較上年有所上升,資金鏈風險仍在累積。總體來看,2012年A股上市房企融資渠道依然不暢,雖然上市房企紛紛加快海外融資步伐,但融資渠道仍顯狹窄。測評報告認為,面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力,上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。

此外,測評報告還表明,2012年上市房企盈利水平有所下滑,營業利潤下滑的企業較上年增加26傢至87傢。全部上市房企凈利潤均值為11.82億元,較上年小幅減少。從比率指標看,2012年成本費用利潤率、凈資產收益率和總資產利潤率均值三項指標均呈下跌之勢,分別為31.87%、11.23%和5.21%,盈利效率有所降低。測評報告對此指出,在過去十餘年房地產行業快速發展階段,房地產開發企業偏重於規模化發展,強調"做大",註重利潤增長,內部管理問題被掩蓋在企業快速增長的規模和利潤中,在行業進入調整階段後,房企需要轉變傳統的規模速度型擴張模式,加強對成本和費用的管控,提高資源利用效率,向質量效益型增長方式轉變,進而提升企業核心競爭力。

2012年,除市場占有率外,房地產上市公司在多項指標上兩極分化明顯。同時還有部分企業受限於土地儲備、融資渠道等因素難以適應市場變化而退出市場,進一步強化瞭行業的分化與整合。在此過程中,具備持續競爭優勢的領先上市房企動向也就格外引人關註。測評報告顯示,從土地市場上,萬科、保利、恒大、華潤置地和招商地產等企業的戰略重心重新聚焦一二線,而如上實城開等堅持以一線城市為核心佈局周邊區域的企業,將在之後的發展中占據有利地位,獲得先機。中國房地產測評中心對此認為,這些領先企業佈局重心相繼回歸一二線城市,一方面反映瞭企業對部分三四線城市房地產市場風險的認識逐漸深入;另一方面也反映出企業城市佈局策略的回歸。在市場不確定性較強的大背景下,上市房企選擇回歸深耕優勢城市不僅有助於企業控制成本,還有利於深掘品牌價值,獲得良好的業績。

附:2013年中國房地產上市公司綜合實力榜(前10強)





名次





企業簡稱





企業代碼





1





萬科

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000002.SZ





2





保利地產





600048.SH





3





恒大地產





03333.HK





4





中國海外發展





00688.HK





5





華潤置地





01109.HK





6





龍湖地產





00960.HK





7



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世茂房地產





00813.HK





8





富力地產





02777.HK





9





金地集團





600383.SH





10





融創中國





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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-05-24/15182230270.shtml
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國土部2015年新增建設用地將繼續作適度調減

??中國證券網訊(記者 郭曉萍)記者15日從國土資源部微博獲悉,一年一度的全國國土資源工作會議今天在京召開。分析經濟發展新常態下國土資源工作面臨的形勢任務,總結2014年工作情況,部署2015年重點工作。

??國土資源部部長薑大明指出,要找準穩增長與調結構的平衡點,堅持優化結構、有保有壓。新常態下國土資源工作要五個“更加註重”:更加註重資源環境保護,更加註重提高耕地質量,更加註重資源節約集約,更加註重創新驅動,更加註重信用卡債務協商維護群眾權益。

??薑大明說,2015年新增建設用地計劃在去年調減30萬畝基礎上,將繼續作適度調減。對永久基本農田要嚴格實行特殊保護,強化管制性保護、建設性保護、激勵性保護。

??薑大明指出,2015年要重點抓好12個重大土地整治工程和500個示范縣建設,保質保量建成1億畝高標準農田,確保“十二五”規劃確定的任務按期完成。

??薑大明說,不僅要嚴格保護耕地,保住人民的飯碗,還要註重保護土地的生態功能,保護人們生存發展的基本條件。要配合有關部門,完善土地利用分類,劃定生態紅線,積極探索將土地用途管制擴大到各類自然生態空間。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/11505961338319001661448.shtml

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內容來自sina新聞

中國城鎮住房空置率提高 空房占據4.2萬億貸款餘額

  西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心10日在京發佈的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》顯示,2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.辦理二胎房貸銀行有哪些4%,較2011年提高1.8個百分點。報告認為,房價下行趨勢已定,住房市場的寒冬即將到來。

  報告指出,中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約為2300萬套,可實現改善型住房需求上限約為950萬套,總計3250萬套。同時,城鎮地區傢庭自有空置住房為4898萬套,待售商品住宅約為350萬套,總供給為5248萬套住房。由此可知,即使不計算"十二五"期間的保障性住房建設供給,現有的存量住房可以滿足可實現住房需求。

  該報告稱,截至2013年8月,空置住房占據瞭4.2萬億的住房貸款餘額。空置住房占用的銀行貸款,屬於資本閑置,降低瞭金融市場的效率。空置住房的資產價值在有空置住房傢庭總資產中的比重為34.4%,在城鎮所有傢庭總資產中的比重為11.8%,是社會資源的巨大浪費。

  該中心主任甘犁表示,"空置住房存在較大風險,房價一旦下跌,空置住房更容易虧本甚至資不抵債。另外,雖然房價下跌對空置住房沖擊不小,但從整體來看,房價下跌,銀行的房貸風險不大。"記者 金輝

新聞來源http://tj.house.si玉山二胎房貸na.com.cn/news/2014-06-11/08252770660.shtml
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報告全球在建摩天大樓87%在中國 呈現泡沫化



廣廈會客廳第84期:長沙需要怎樣的綜合體

 全球在建摩天大樓87%在中國

  專傢稱應警惕"勞倫斯魔咒"

  近年來,隨著經濟的發展,各城市對於建造摩天大樓、標志性建築的沖動愈加強烈。一些地方紛紛將摩天大樓的設計高度瞄準區域第一、中國第一,甚至世界第一。

  遠大集團也在執著於摩天大樓的夢想。它設計的在長沙建造高於"世界第一高樓"迪拜塔的"天空城市",因沒有完成相關法定的報建手續,僅開工四天就被有關部門叫停,同時再次掀起輿論對建設摩天大樓的爭論。

 瘋狂的"摩天大樓控"

  日前剛剛封頂的上海中心大廈,高632米、共124層,是典型的高檔商務樓,將取代陸傢嘴的環球金融中心,刷新上海的天際線輪廓。而在2012年奠基的中信集團大樓"中國尊"三年後將以528米的建築總高、108層,取代國貿三期大樓,成為新的北京第一高樓。

  與此同時,高646米的深圳平安國際金融中心已於2009年10月動工,它不僅將輕松奪得"華南第一高"的桂冠,在2014年竣工時還將超越上海中心大廈,成為中國第一高樓。2012年,設計高度606米的武漢綠地中心宣佈加高30米,以超越上海中心大廈。而日前長沙838米的"天空城市",設計高度將比目前世界已建成的最高建築---阿聯酋迪拜塔還要高出10米。

  除此之外,青島計劃建造高達777米的777大廈,珠海規劃中的高680米十字門CBD地標,南寧規劃中的628米的天龍財富中心,廣州規劃中高600米的白鵝潭CBD地標,規劃中的摩天大樓可謂遍地開花。

  2012年《摩天城市報告》(以下簡稱"報告")顯示,根據國際公認標準,高於500英尺即152米的大樓屬於摩天大樓,按此計算,中國摩天大樓數量總數已超350座,而全球在建的摩天大樓中有87%在中國。這意味著今後十年,中國平均每五天就有一座摩天大樓拔地而起。而五年後,我國的摩天大樓將超過800座,是現在美國總數的四倍,值得註意的是,其中80%將建在經濟不發達的內陸地區。

  對於建設摩天大樓,業界各有不同見解。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌指出,由於城市空間狹窄造成地價高昂,在地價一定的背景下,開發商會選擇不斷提升容積率以興建超高層建築物。另外,地方也多會鼓勵建設可以成為政績表現手段的"地標性"建築。

  世界銀行前副行長林毅夫卻認為,眾多大國在快速崛起階段都湧現出許多"地標式"建築,中國城市發展建設定位要以國際眼光和標準來民間二胎房貸風險貸款全省皆可處理衡量,而以打造現代商業文化為目的的"地標式"建築,摩天大樓是未來中國城市發展方向。

  摩天大樓泡沫化

  顧雲昌指出,地標性建築的噱頭不僅會引來眾人關註,也會帶來GDP增長。因此,一個城市是否有地標性建築,成為地方政績表現的重要手段。"地標性建築也能成為城市'名片',帶動外來投資,以及實力企業的進駐,進而帶動區域經濟發展。而高度不斷刷新的原因,則是地方政府是希望借助'第一高樓'提升區域知名度。"

  綠地中心經過拔高高度成為武漢市地標性建築,綠地內部人士在接受媒體采訪時表示,"做地標性建築不是我們想做,而是政府想做。我們進入一個新城市,就要做政府喜歡做的事。而且綠地在項目的操作過程中,一直遵循兩點,一個是緊貼市場需求,一個就是秉承政府所想。"另外,綠地中心"拔高"方案最初是由武漢市政府方面提出的,希望使大樓成為"中國第一高樓",從而"更具標志性"。

  《中國摩天城市報告》的主筆、"摩天城市網"創始人吳程濤在接受《經濟參考報》記者采訪時也表示,當前國內各大城市興起的摩天大樓熱,絕大部分都有為瞭獲得"更高地位"而推進超前建設的企圖心。

  報告中就指出,在某些特定的城市或許還存在適度超前興建摩天大樓的需求,但就整體而言,中國現有商用摩天大樓的數量再加上在建和規劃的數量,其總數已經遠遠超越美國,呈現泡沫化。

  報告指出,摩天大樓與第三產業發展有不可分割的關系。與美國相比,美國平均每座摩天大樓對應的第三產業產值為1431億人民幣,而中國僅為每座436億,產出率僅是美國的30.5%。

  值得註意的是,北京師范大學經濟與資源管理研究院教授韓晶指出,中國摩天大樓狂潮不僅在一線城市蔓延,同時也席卷三四線城市,盲目建設摩天大樓將把整個城市經濟拖向深淵。2010年,廣西防城港市投資達95億元,高528米,設計為109層的亞洲國際金融中心轟動一時,成為西南第一高樓。這意味著,人口僅為86萬人的防城港市,平均每人投資11000元才能建成。

  彼時,亞洲國際金融中心項目設定將於三年主體完工,五年內投入使用。但是,時過三年,記者再次到項目地址查看,由於項目並不允許外人進入,因此並未看到項目真實進程。但能看到該項目還看不到任何高於圍欄部分,與該項目設定的主體完工的建設目標相距甚遠。

  與此同時,全球第一座建在村裡的摩天大樓,328米高的五星級華西村龍希國際大酒店於今年4月也被爆出運營虧損,村民需輪流入住"拉內需"。GDP總量剛過千億的貴陽也規劃瞭17座摩天大樓。

  此外,珠海巨人大廈爛尾18年,天津雙塔天津中心爛尾八年,西安陜西信息大廈爛尾16年....。。這些曾經宣告將建設的摩天大樓都在給我們一次次敲響警鐘。

  顧雲昌表示,部分摩天大樓爛尾的主要原因便是資金問題,小城市本就資金窘迫,資金跟不上是常事,另外,項目完成中可能進行市長更換,然而後任並不認同前任的看法,因此項目便一度擱置下來。

  摩天大樓的警示

  事實上,有研究發現,世界最高大樓的開工建設與商業周期的劇烈波動高度相關,而摩天大樓建設往往是經濟衰退的前建地分割怎麼貸款比較會過件兆,被稱為"勞倫斯魔咒"。

  勞倫斯認為:"摩天大樓與經濟衰退的病態關聯出現在開發商能夠輕而易舉地獲得金融貸款之時,對銀行來說,也是為瞭利益而進行的更大冒險的時刻,當投資建築的熱潮開始減退,經濟下滑的風險就會來臨。"

  雖然不知"勞倫斯魔咒"是否一定會出現,但我國有專傢認為,投資過剩、貨幣擴張以及投機活動確實與摩天大樓建設存在一定關聯,應提高警惕。

  對外經濟貿易大學國際經濟研究院教授藍慶新認為,"建築熱"是信貸過剩的信號,歷史上摩天大樓的建造與信貸寬松、土地價格飆升和過分樂觀的經濟預期緊密相關。"根據國際清算銀行計算,信貸占GDP比重超過10%,就可以做完未來3年內爆發經濟危機的預警信號。而惠譽評級之前對我國測算顯示,我國信貸占GDP比重已超200%。在過去5年中,中國主要城市北京和上海的住房價格上漲幅度超過110%,漲幅全球第一,因此,應謹防經濟泡沫的產生。

  那麼是否摩天大樓就不應該建設?對此,吳程濤指出,磨天大樓是經濟發展到一定階段,企業發展到一定層級後的產物。因此,應由市場來決定興建摩天大樓的高度和數量,盡可能避免行政力量的補貼和幹預,擾亂資本對市場的正常判斷。"在美國的底特律市,政府曾經透過免稅和政治支持,讓福特公司以3.5億美元建造瞭全市第一高樓文藝復興中心,建成後連年虧損,最後不得不以不到一億美元的價格賣給瞭通用。"

  "當前,中國不少城市為瞭刺激企業投資摩天大樓,不僅在土地出讓上往往列明該地塊建築不得低於固定高度,還會"配送"住宅土地。一些城市還會列明,建築物超過300米的,150米以上部分不計土地出讓價款。這些行政優惠使得的原本不劃算的摩天大樓投資,突然之間看起來變得劃算,但實質上卻是擾亂瞭市場的資源配置平衡。"吳程濤說。

  韓晶則認為,興建摩天大樓應與城市規模、城市配套設施、經濟水平相適應。各個城市應考慮自己經濟實力、基礎設施配套情況、城市投資能力和消費能力進行投資規劃。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-30/08123527793.shtml

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內容來自si政府優惠貸款na新聞

住建部人士除北上廣深 其它城市限購可自行調節

  住建部多位人士確認,除北上廣深之外,其它城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方,但不會明確發文。近期北上廣深市場也有劇烈調整,他們正在觀察研究,但發文確認限購放開的可能性不大。

  整整等瞭四個月,晉飛的房貸終於下來瞭。但這個期待已久的願望實現時,他突然又感到那麼不踏實。"你說我是不是買在高點瞭啊?"他問身邊的朋友。

  這是他人生的第一套住房,位於北京南五環內。囿於嚴苛的限購政策,沒有購房資格的晉飛匆忙同有資格的女友扯瞭結婚證。2013年年底簽約後,房貸卻遲遲批不下來,晉飛一度擔心是自己的信用記錄有問題,給銷售顧問打電話,才得知"八成客戶都沒批下來"。

  這並非個例,高策地產代理的一手樓盤幾乎都要申請三四個月以上才放款,嚴重影響瞭開發商的現金回款速度,其董事長陶紅兵向南方周末記者證實瞭這一點。

  就在晉飛等待房貸審批的四個月中,北京樓市進入滯漲狀態,成交量降瞭4成;全國的數據好一些,成交減少7%。

  自3月份起,杭州新盤跳水、青島女地產商失聯、百強房企光耀面臨破產、綠城宋衛平讓出個人股份等壞消息紛至沓來,樓市寒意襲人。

  跟樓市低迷的"罪魁禍首"開座談會

  過去十年關於樓市調控的文件足足下發瞭179份;而過去一年中,一份都沒有。即使央行二胎房貸銀行準備東西召開被解讀為"微救市"的座談會,強調在首套房貸上要講政治,也並未下發文件。

  中國老百姓已經習慣瞭樓市每隔兩三年的階段性萎靡、繼而又報復性增長的節奏。但這一次不同,過去十年關於樓市調控的文件足足下發瞭179份;而過去一年中,一份都沒有,調整完全生發於市場。

  華夏銀行副行長黃金老認為,這決定瞭"本輪樓市向下調整的真實性"。

  至於原因,任志強在個人微博中將罪魁禍首歸在"個貸收緊"上。除瞭緩批,貸款利率上浮影響更大,因為直接關系到購房成本。

  銀行為什麼收緊個人住房按揭貸款,源於2013年開始的利率市場化改革,"不賺錢,八五折房貸甚至是虧的。"中信銀行總行一位人士告訴南方周末記者。克而瑞研究中心近日調研瞭69傢銀行,也證實瞭九成銀行的首套房貸利率升到基準甚至上浮10%。

  關口之上,央行於2014年5月12日召集商業銀行開瞭個座談會,強調在首套房貸上要講政治-"合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放"。

  這個樓市冰封時刻召開的座談會,被外界解讀為"微救市"的信號。截至目前,央行尚未正式發文,這也與以往不同。

  不過,兩天後工行還是公開表示積極支持,建行的內部消息是,將會增加5%的個貸放款額度。

  普通民眾更關心的是,樓市再次由熱轉冷之際,"限貸"已經發生瞭變化,而類似上屆政府的行政調控手段"限購",會不會借機退出?

  最佳時間窗口

  "現在是改革調控手段的最佳時間窗口,讓市場的歸市場,政府的歸政府。"

  本屆政府對待樓市調控的態度,2014年3月公佈的《政府工作報告》已有體現,就是"分類調控"。

  住建部副部長仇保興之後的一次內部發言做瞭進一步闡釋:"調控房地產市場就像治大國,必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的,就不要整體調,調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的,就不要用行政手段調,行政手段越少越好。能夠由城市政府調的,就不要由中央政府代替。"

  這無疑是將限購放松與否的權力交給瞭地方政府,剩下的問題隻是什麼時候退出,以什麼樣的方式和幅度退出。

  對地方政府來說,對土地財政的深度依賴,讓其早就在放松限購這個問題上充滿動力。

  2013年全國土地出讓金超過瞭歷史最高點的4萬億元,而2014年前四個月,土地購置面積同比降瞭8個百分點。

  同策咨詢研究部測算瞭45個限購樓市的土地財政依賴度,依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南,依賴度最高的杭州高達156.4%。

  地方政府開始不斷做出試探,2014年4月以來,南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出臺政策,包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。

  最新的傳聞是天津,計劃直接放開第三套房,但截至目前官方並未直接發文。

  值得玩味的是,與過去兩年一有地方試探就被叫停不同,這一次中央在一定程度上給予瞭默認。

  住建部一位相關司局的人士向南方周末記者確認,自年初以來,部裡的定調就是"除北上廣深之外,其它城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方。但不會明確發文。近期北上廣深也有市場劇烈調整,部裡正在觀察研究,但依然不會發文表示限購退出"。

  "現在是改革調控手段的最佳時間窗口,讓市場的歸市場,政府的歸政府。"全聯房地產商會會長聶梅生表示。



2008-2014年房地產總體情況



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本文導航

  • 除北上廣深的城市限購可調節
  • 住建部人士:除北上廣深 其它城市限購可自行調節(1)


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